最近京東上線“京小倉(cāng)”，引發(fā)了行業(yè)的討論。那么什么是迷你倉(cāng)呢，它是否預(yù)示著下一個(gè)風(fēng)口，本文就來和大家聊聊這個(gè)話題。

• 是不是家里東西多了，感覺堆不下。
• 是不是覺得出租房太小，有點(diǎn)擁擠？
• 是不是有些東西暫時(shí)用不到，又不想丟掉？

那咋辦呢？

最近京東上線“京小倉(cāng)”，引發(fā)了行業(yè)的討論。既有大魚入局的擔(dān)憂，又有風(fēng)口要來的錯(cuò)覺！

迷你倉(cāng)，即針對(duì)個(gè)人、家庭或小微企業(yè)提供的小型倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。用戶可以選擇不同儲(chǔ)物尺寸和時(shí)間進(jìn)行存儲(chǔ)，比較靈活方便。

其實(shí)，迷你倉(cāng)儲(chǔ)在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展已有10年，但一直不溫不火。目前哪怕是京東、順豐、萬科都相繼入局，也不建議創(chuàng)業(yè)者隨便入坑。

圖：某迷你倉(cāng) 4000元/年起

01?是癢點(diǎn)，而非痛點(diǎn)

我們通覽目前市面上主流的迷你倉(cāng)，在宣傳用戶需要的理由上，主要強(qiáng)調(diào)：

• 雜物多，占生活空間
• 保存不當(dāng)，易發(fā)霉
• 貴重物品，不安全
• 老舊物件舍不得扔

這些點(diǎn)，的確是生活中經(jīng)常會(huì)遇到的問題。但真的是過不去的坎，無法容忍的嗎？

真的像手機(jī)沒電感覺失聯(lián)，打不到車感到無助那樣難受嗎？

1. 對(duì)于個(gè)人來說

真的覺得家里小，東西太多，實(shí)在做不到斷舍離，還得付費(fèi)找個(gè)地方存起來的，真是少數(shù)。

除了個(gè)別人對(duì)生活空間、品質(zhì)有追求、有貴重物品的人外。絕大多數(shù)人是能夠忍受的，大不了不要的東西都扔掉。

而且對(duì)于個(gè)人來說，現(xiàn)在二手回收、二手物品置換如此方便，很少有家里東西放不下的情況。

2. 對(duì)于企業(yè)來說

迷你倉(cāng)提到企業(yè)文件、票據(jù)、辦公用品、宣傳資料等占用了辦公空間，所以需要一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)。

但至少按照我多年來的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，小企業(yè)幾乎沒有啥資料會(huì)多到放不下辦公室，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。而類似方太這樣的生產(chǎn)制造企業(yè)，都有自己的儲(chǔ)物室、大倉(cāng)庫(kù)。

尤其是檔案、文件、票據(jù)，這些幾乎不占空間，關(guān)鍵是隨著電子化、數(shù)據(jù)化程度的提升，以后紙質(zhì)類文件會(huì)更少！因?yàn)殡娮哟鏅n、更環(huán)保、便捷、便宜。

所以企業(yè)文檔存放，最大的挑戰(zhàn)和改善是電子化，而非空間大小。

另外從價(jià)格來看，也并非實(shí)惠。像杭州許多地方，辦公場(chǎng)地每平米便宜的2塊多也有。如果真的放不下，租個(gè)大點(diǎn)就行，取用還很方便。

所以單從存放文件文檔，這方面的需求不現(xiàn)實(shí)，只適用于極個(gè)別企業(yè)。

02?有需求，不代表有大生意

迷你倉(cāng)從2008年進(jìn)入中國(guó)上海，至今也有10年之久，但整體發(fā)展比較緩慢。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，迷你倉(cāng)2016年總市場(chǎng)規(guī)模在1.5億至2億元之間。2017年總市場(chǎng)規(guī)模在2億-3億元人民幣，2020年預(yù)計(jì)在6、7億左右的規(guī)模。

迷你倉(cāng)企業(yè)提到個(gè)人搬家、裝修、書畫紅酒等收藏，這種情況是的確存在的。但這是偶發(fā)性、個(gè)別性需求，不是常規(guī)性、大眾性需求。

偶發(fā)性的需求，無法保證業(yè)務(wù)的穩(wěn)定和持續(xù)性，自然在業(yè)務(wù)體量上就很小，也容易分散。

何況搬家、裝修、雜物存放其實(shí)都是有替代方案的，比如租個(gè)更大的房子就搞定了，這樣取用都很方便。

大眾迷你倉(cāng)管理中心副總經(jīng)理劉軍曾表示，大眾迷你倉(cāng)目前仍處于虧損期，而且也不是暴利行業(yè)。

所以市場(chǎng)上很多迷你倉(cāng)的創(chuàng)始人鼓吹，迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)未來將會(huì)有千億市場(chǎng)，不知道是怎么算？?jī)H從個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)來看，這樣的規(guī)模不知道何年何月。

03?美國(guó)行，中國(guó)不一定行

中國(guó)的投資人或創(chuàng)始人，總喜歡拿國(guó)外的項(xiàng)目來對(duì)比。去看一個(gè)項(xiàng)目行不行，先會(huì)去美國(guó)或者海外找同款。

迷你倉(cāng)就起源于美國(guó)。資料顯示，美國(guó)迷你倉(cāng)設(shè)施總量達(dá)2.4億多平方米，門店多達(dá)54000個(gè)。其中有6家個(gè)人存儲(chǔ)領(lǐng)域的公司上市，市值超400多億美金。

但真的不是所有的項(xiàng)目都適合中國(guó)，總有水土不服的。

1. 在美國(guó)

（1）租房、搬家都是常態(tài)

數(shù)據(jù)顯示一個(gè)美國(guó)人一生平均搬家11.7次。而全美每年約有17%的人搬家，約合5000萬人口。其中60%的人在州內(nèi)搬，40%遷往其他州，流動(dòng)性很高。而他們搬家的原因可能是工作、可能是氣候、也可能是為了低稅收等

（2）高度重視個(gè)人隱私

另外，國(guó)外對(duì)于個(gè)人隱私的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，每個(gè)人都追求個(gè)人的私密空間。因此在過往很多迷你倉(cāng)成了個(gè)人興趣愛好、隱私等地方。

（3）大件東西多，不便宜

而且美國(guó)許多迷你倉(cāng)其實(shí)一點(diǎn)都不迷你，許多倉(cāng)都是存放大家電、大家居。美國(guó)地便宜，但許多商品不便宜，比如一個(gè)爐灶、一個(gè)大家居要上千美金，真的舍不得扔?。?/p>

據(jù)了解，其中租用了自存?zhèn)}的美國(guó)家庭數(shù)量百分比為9.5%，60%的自存?zhèn)}空間由家庭用戶使用。

所以在美國(guó)，存儲(chǔ)物品的需求一直就很普遍，在美國(guó)還有迷你倉(cāng)經(jīng)紀(jì)人這一崗位。

2. 在中國(guó)

（1）在中國(guó)除了工作，頻繁搬家的情況很少。就算是工作更換，大多數(shù)是提前找好了住所或者先搬到朋友親戚家暫借幾宿，也不需要搬啥家居、大家電之類的。

在36kr2017年的一篇采訪中報(bào)道，空間號(hào)推廣的小區(qū)平均倉(cāng)儲(chǔ)需求在3 %左右，也就是一個(gè)500戶的小區(qū)，只有15戶有租倉(cāng)需求。

（2）國(guó)內(nèi)許多存儲(chǔ)的需求都是偶發(fā)性的，而且也是短暫性的。在美國(guó)每次搬家或者其他情況，都需要，而且算得上是迷你倉(cāng)的忠實(shí)用戶。但在國(guó)內(nèi)，最長(zhǎng)可能就2、3個(gè)月的暫存，1、2年內(nèi)都很難出現(xiàn)所謂的復(fù)購(gòu)。

（3）中國(guó)人講究安居樂業(yè)，父母親和個(gè)人都會(huì)想辦法安定下來，哪怕是買個(gè)小點(diǎn)的房子。就算買了大房子，很多家庭的空間都成了雜物間。有時(shí)候不是空間少，而是不會(huì)收拾整理。連自己房子都收拾不好，哪還想著花錢搬東西出去呢？

04?走不出北上廣深

目前來看，幾乎所有的倉(cāng)儲(chǔ)品牌都布局在北上廣深，個(gè)別在杭、渝等地。

因?yàn)檫@些城市人口多、收入較高，接受新事物開放程度高。而且生活在這些城市的流動(dòng)人口多，個(gè)人生活空間小。

圖：部分公司城市分布

只有生活空間小，受擠壓才想著改善空間。只有收入高，有多余的錢，才愿意花錢找地存放東西。

而在三四五這樣的地方，大家生活空間不小，房租便宜，但收入少。相比于雜物占用點(diǎn)空間，大家更愿意把錢用在吃喝玩樂上。

何況他們不存在斷舍離的優(yōu)柔寡斷，許多東西夠用就好。

所以京東京小倉(cāng)，所謂集合了全國(guó)600個(gè)物流高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)資源，根本沒啥意義，原因如下：

• 這些倉(cāng)幾乎不能用于用戶個(gè)人倉(cāng)促，而市區(qū)京東快遞點(diǎn)很難使用改造。
• 許多在四五線地方的倉(cāng)庫(kù)，對(duì)于地方用戶來說根本沒需求。
• 京東許多倉(cāng)庫(kù)距離市區(qū)那么遠(yuǎn)，太麻煩。

所以，京小倉(cāng)目前真正的倉(cāng)庫(kù)，也僅在北京地區(qū)上線，服務(wù)于2B客戶。后續(xù)才考慮上海、廣州等城市。

既然很難走出北上廣深，不僅要面對(duì)來自租房、買房條件的改善、以及斷離舍的生活態(tài)度轉(zhuǎn)變。更重要的事情，這樣自然是可預(yù)見的天花板，僅靠北上廣深，千億市場(chǎng)又何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)？

05?租不起也難賺錢

另外一個(gè)關(guān)鍵因素，就是錢。

1. 個(gè)人租不起

（1）租要錢：目前迷你倉(cāng)有按照寄存箱和包倉(cāng)兩種方式，都是按照體積收費(fèi)，平均算下來，3元/m3/天。

不同地區(qū)也有差異，有的甚至更多，主要還是看所在位置的租金成本。

圖：某倉(cāng)部分收費(fèi)價(jià)格

以上海為例，14m3每個(gè)月需要支付2683元，作為一個(gè)普通上班白領(lǐng)真的有這么多的雜物衣服要堆放嗎？或者作為一個(gè)家庭既然長(zhǎng)時(shí)間不使用，花2700元左右的費(fèi)用，能不能租到一個(gè)便宜的小房間呢？或者多花1500元，是不是能改善一下目前租住的房間呢？

若是在杭州，2500元，除核心市區(qū)外，至少可以租一個(gè)16㎡左右的房子，若是郊區(qū)至少是兩室一廳了。

圖：杭州某租房平臺(tái)價(jià)格

（2）取送要錢：想要寄存，盡管宣傳說手機(jī)下單上門取送，其實(shí)并非如此簡(jiǎn)單。

若是涉及到東西多的話，就有搬家費(fèi)、打包費(fèi)、樓層費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、拆裝費(fèi)、人工費(fèi)、進(jìn)出庫(kù)等費(fèi)用。

圖：某倉(cāng)部分收費(fèi)

而且許多迷你倉(cāng)都離市區(qū)、小區(qū)都很遠(yuǎn)，一般都要次日上門。這些取件、收費(fèi)和叫達(dá)達(dá)或貨拉拉相比，既不方便，還貴。

2. 企業(yè)難賺錢

從個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)來說，偶發(fā)性、短暫性、分散性的需求，對(duì)企業(yè)來說不是件好事情，自然賺錢就困難很多。

杭州也有迷你倉(cāng)，但是數(shù)量不多，以樂存和樹袋熊兩家為代表。

其中樂存創(chuàng)始人曾告訴記者，開一家300平方米的門店，含租金成本大約是80萬元左右，按照他的測(cè)算，當(dāng)整體體量達(dá)到8000至10000立方米左右，才能實(shí)現(xiàn)盈利。

而樂存從2015年成立至今，僅有杭州8家門店共，520多個(gè)小倉(cāng)，總計(jì)3000多立方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

圖：部分企業(yè)融資

在2017年中國(guó)個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示，若購(gòu)置商業(yè)用地并改造為個(gè)人存儲(chǔ)倉(cāng)，其投資回報(bào)周期為9.5年；若為租賃后改造再出租的二房東模式，其投資回報(bào)周期4.5年。前提租金收益是運(yùn)營(yíng)成本的五倍，滿租率超過30%情況下。

很多迷你倉(cāng)也許能做到30%的滿租率，但租金收益是個(gè)問題。否則，滿租率要達(dá)到80%以上，才有機(jī)會(huì)盈利。所以國(guó)內(nèi)很多迷你倉(cāng)都租在地下室，盡量節(jié)約成本。

新三板深圳迷你倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)股份有限公司，即大眾迷你倉(cāng)，成立于2011年，在北上廣深布局超過50家門店。

在2019年8月28日發(fā)布的2019半年度報(bào)中顯示，公司營(yíng)業(yè)總收入1635萬元，比去年同期1308萬增長(zhǎng)24.99%。但歸屬于掛牌公司股東的凈利潤(rùn)-387萬元，去年同期虧損263萬元。

而2017年財(cái)報(bào)顯示，2017年公司營(yíng)業(yè)收入1950萬元，同比增長(zhǎng)64%；虧損537萬元，同比擴(kuò)大5%。

06?專業(yè)時(shí)代，不是巨頭通吃時(shí)代

盡管如此，仍然有諸多大牌企業(yè)爭(zhēng)相布局。

萬科依托社區(qū)和物業(yè)優(yōu)勢(shì)2011年就推出了萬物倉(cāng)，順豐曾在香港推出順箱，失敗后又于2018年10月份在上線迷你倉(cāng)，而最近京東也在北京上線京小倉(cāng)。

如果純粹是個(gè)人存儲(chǔ)業(yè)務(wù)，說實(shí)話并不適合所有大企業(yè)來玩，因?yàn)?C來說，幾乎都是沒優(yōu)勢(shì)，也很難發(fā)揮主業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)來輔助。

所以，不僅是此業(yè)務(wù)，也包含市面上許多新項(xiàng)目。個(gè)人建議是，不是所有業(yè)務(wù)巨頭都要自己親自下場(chǎng)來玩的，很多時(shí)候看起來大，其實(shí)都是陪跑和炮灰。

就比如年初再次起飛的社交電商，京東推出京喜，阿里的淘小鋪，360喜上街（掛了）等等，最終結(jié)果都可想而知。

07?不是大生意，但不表示沒機(jī)會(huì)

我一直強(qiáng)調(diào)，如果純粹是針對(duì)個(gè)人的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，難度很大。但不代表完全沒有機(jī)會(huì)，場(chǎng)景很重要。家庭場(chǎng)景難，戶外場(chǎng)景可摸索。

1. 景點(diǎn)/車站/機(jī)場(chǎng)/商場(chǎng)等

這種場(chǎng)景下，不是換季、雜物處理，而是臨時(shí)性的短暫寄存。

很多人逛景區(qū)和商場(chǎng)，有時(shí)候一家人出去總是大包小包十分不方便。目前許多類似這樣的場(chǎng)所，在寄存服務(wù)方面還不是很方便，安全。有的可能只能放個(gè)小物件，但放不下行李箱，或者兩個(gè)人的背包。

另外，在一些辦公樓或園區(qū)，我們一般東西只能放在前臺(tái)或者收發(fā)室。能不能放在寄存柜？目前快遞柜只有快遞小哥能用。如果個(gè)人也可以臨時(shí)寄存，然后發(fā)個(gè)取件碼朋友，是不是也方便？

以上這些類似的場(chǎng)景可以多思考，雖然也只是偶發(fā)性，但人越集中，這種數(shù)量就越多。

2. 個(gè)人原有空間拓展

許多家庭都有車位，但是車位長(zhǎng)時(shí)間是空位。如何在原有空位上，為家庭存儲(chǔ)增加幾平方，合理利用，其實(shí)也能緩解存儲(chǔ)緊張。

其中來自杭州的空間號(hào)，目前就是做車位的空間拓展改造。唯一坑爹的就是，價(jià)格太貴。

號(hào)稱自己開發(fā)的儲(chǔ)物空間，一個(gè)竟然賣4999！真坑！

車位利用是在拓展空間上一個(gè)極其細(xì)分的場(chǎng)景，那么類似這種個(gè)人持有或者可利用的場(chǎng)景是否還有，值得想象。

3. 專業(yè)倉(cāng)

這也是針對(duì)特定人群的服務(wù)，在場(chǎng)地、服務(wù)等方面有更多專業(yè)性的要求。

比如酒水倉(cāng)、名貴珠寶首飾、字畫古玩、服飾倉(cāng)、玩具倉(cāng)等等。

根據(jù)部分人群的特殊喜好，針對(duì)的，定制性的服務(wù)，很多人個(gè)人沒有存儲(chǔ)條件，但可能會(huì)愿意出更高的價(jià)格請(qǐng)專業(yè)服務(wù)。

目前市面上有一些銀行、資產(chǎn)管理等公司提供一些類似服務(wù)，但并未普及。

也許未來隨著新事物的逐漸增多，此類需求會(huì)增加。

而且很有可能以后的個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)，不僅是私人的儲(chǔ)藏所，更有可能變成儲(chǔ)物館、交易館。（純屬臆想）

4. 小微企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)

除了2C可再思考，在2B領(lǐng)域成功的可能性更大，中大型空間的存儲(chǔ)已經(jīng)證明了。尤其針對(duì)電商企業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)、物流、保險(xiǎn)等一條龍。

京東、順豐布局小微倉(cāng)儲(chǔ)，更重要的一個(gè)考慮就是小微企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。

但可能局限在特殊行業(yè)的企業(yè)，比如電商、直播、展會(huì)服務(wù)、婚慶、演出演繹、安保等。

這類企業(yè)，他們需求穩(wěn)定、周期長(zhǎng)、付費(fèi)意愿高。只要做好保管、運(yùn)輸?shù)确?wù)，口碑好了，也許會(huì)更有機(jī)會(huì)。

#專欄作家#

十里村，微信公眾號(hào)：十里村（ID：shilipxl），人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。偶爾分享生活，關(guān)注電商、科技，新事物。

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