2017，作為房屋租賃市場元年。租賃市場都發(fā)生了哪些變化？

2017年，可以稱之為“房屋租賃市場元年”，無論國家“租售同權(quán)”政策的提出，還是長租公寓火爆、在線短租融資頻起等熱門事件，都預(yù)示著中國的住房市場將發(fā)生質(zhì)的變化。

目前，我國住房市場已經(jīng)形成了酒店業(yè)、長租公寓、民宿短租、中長租四種業(yè)態(tài)，接下來本文就從政策、發(fā)展模式與現(xiàn)狀三個緯度，對這四種業(yè)態(tài)進(jìn)行剖析總結(jié)。

酒店業(yè)

政策

酒店業(yè)關(guān)于住的政策僅一條，那就是2017年5月份，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院國資委以管資本為主推進(jìn)職能轉(zhuǎn)變方案》文件，對國有控股酒店企業(yè)做出政策指引。

有業(yè)內(nèi)人士透露，這一文件雖未直接影響中國整體酒店業(yè)發(fā)展，但其下達(dá)還是讓部分擁有酒店資產(chǎn)的企業(yè)開始專注主營業(yè)務(wù)，這也導(dǎo)致了北京長安街w酒店被接連轉(zhuǎn)賣。同時，擁有蘇州和南昌凱萊酒店的中糧集團(tuán)，除了業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損外，在其他方面也受到了政策影響。

模式及現(xiàn)狀

酒店業(yè)商業(yè)模式方面，目前分為兩種，一種是原有的以重資產(chǎn)模式為主的企業(yè)驅(qū)動型酒店，他們按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方式運(yùn)營，服務(wù)上局限于簡單的接待，普遍具有公式化、形式化等特點(diǎn)。然而，這種運(yùn)營模式在消費(fèi)升級的當(dāng)代弊端愈發(fā)明顯，難以滿足用戶多樣化服務(wù)的需求。

另外一種就是以亞朵酒店為代表的“以人為本”的創(chuàng)新性酒店。這批酒店認(rèn)識到在當(dāng)前80、90后正在成為社會主流消費(fèi)群體后，在形式上向提供個性化服務(wù)的民宿看齊，通過跨界合作為用戶打造例如“竹居”、“屬地攝影”等人文氣息濃重的專題酒店，力圖從多場景化著手為房客營造不同以往的住宿感覺。

傳統(tǒng)酒店效力正在式微，尋求轉(zhuǎn)型的個性酒店吸金能力顯現(xiàn)。

據(jù)亞朵集團(tuán)高級副總裁王凱接受記者專訪時表示，如今在個性化方面頗有建樹的亞朵在打造自創(chuàng)IP酒店后，非房費(fèi)收入在其總收入的占比接近20%?！耙跃W(wǎng)易嚴(yán)選酒店為例，滿打滿算一天的營收也就4萬元左右，但店里出售的嚴(yán)選商品銷售額可以達(dá)到1萬元以上。這對于有限服務(wù)型酒店而言，無疑是一筆相當(dāng)可觀的額外收入?！蓖鮿P表示。

長租公寓

政策

頂層設(shè)計上，十九大報告明確指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，公開征求意見。

2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。

在多方政策加持下，房地產(chǎn)市場快速由增量市場向存量市場“轉(zhuǎn)向”，逐步建立購租并舉的住房制度，長租公寓發(fā)展火熱。

模式及現(xiàn)狀

長租公寓市場目前主要為集中式和分布式兩種管理模式。

長租公寓按照其空間和管理的統(tǒng)一性情況，分為集中式和分布式。集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟、或整棟中的幾層），統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式；分布式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)、出租方式及目標(biāo)客戶上也有所區(qū)別。

（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

長租公寓增值服務(wù)更為豐富，租賃關(guān)系也更為簡單，并且融入了包括互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)、社交等多元要素。具有更好的居住體驗(yàn)和性價比的連鎖品牌長租公寓便受到了市場的廣泛歡迎，并正在逐步替代傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)。

民宿短租

2017年，對于民宿短租來說是很關(guān)鍵的一年。在全國房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊、酒店業(yè)發(fā)展已達(dá)瓶頸的時候，民宿市場迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。

政策

2017年10月1日，《旅游民宿基本要求與評價》落地執(zhí)行，在基本衛(wèi)生要求方面，規(guī)定民宿“客房床單、被套、枕套、毛巾等應(yīng)做到每客必?fù)Q，并能應(yīng)賓客要求提供相應(yīng)服務(wù)。同時還將民宿分為金宿級和銀宿級兩個等級。

國標(biāo)的出臺，是呼喚民宿短租平臺朝著“規(guī)范化、高質(zhì)化”發(fā)展，將對民宿短租市場整體的發(fā)展思路指明方向。

模式及現(xiàn)狀

目前我國在線短租分為以途家為代表的B2C和以木鳥短租為代表的C2C兩種模式。

B2C模式，是平臺/商家(B)對消費(fèi)者(C)，例如，途家類平臺自己購置房源、統(tǒng)一裝修并出租給用戶，這種模式屬于典型的重資產(chǎn)模式，但是服務(wù)相對固定有保障。C2C模式，是房東(C)對房客(C)，例如，木鳥短租類的平臺只充當(dāng)中介職能，為房東房客提供第三方平臺，供房東發(fā)布信息、房客預(yù)訂房源。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

如圖所示，B2C和C2C兩種商業(yè)模式各有自身優(yōu)劣勢，也正是如此，兩種模式共存之下的短租市場，才能朝著更健康高效的方向發(fā)展。

不過，為了能在市場發(fā)展的風(fēng)云變幻之下存活，短租平臺的商業(yè)模式已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

典型B2C模式的途家，在保持原有公寓存量的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展C端房東。正如途家CEO羅軍在采訪中說到，途家固然有B端用戶，但更看重多樣化的C端用戶，會慢慢推進(jìn)C2C模式。

有Airbnb中國學(xué)徒之稱的木鳥短租，也在由C2C模式向C2B2C模式過渡。2017年試點(diǎn)運(yùn)營的四木民宿，由平臺創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)對房源的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)管和擔(dān)保，具有專業(yè)的布草洗滌和比肩酒店級的生活用品等，讓用戶在體驗(yàn)特色化非標(biāo)住宿的同時，也能享受到酒店級服務(wù)，極大提升用戶入住體驗(yàn)。

也就是說，B2C和C2C兩種模式之間的界限正在弱化，逐漸呈現(xiàn)互補(bǔ)關(guān)系。C2C模式對平臺用戶數(shù)量有保障，進(jìn)而吸引更多個體房東的加入；而B2C模式在服務(wù)和信用上更有保障。未來，短租商業(yè)模式或?qū)⑹莾煞N模式逐漸融合，轉(zhuǎn)化為B2C2C，或者C2B2C，其中B在未來將是為信用和服務(wù)擔(dān)保的短租平臺。

中長租市場

政策

2017年，國家層面并無直接針對中長租用戶的政策出臺。然而，在實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)、人居有屋”的時代背景下，一批以異地求職、求醫(yī)、求學(xué)及差旅為主，具有中長期租住需求群體進(jìn)入視野，他們的租住時長集中在1至6個月，租房過程中普遍存在時間短、租金高的難題，如何解決這部分人的現(xiàn)實(shí)需求成為新的聚焦點(diǎn)。

模式及現(xiàn)狀

目前，市場上能夠解決中長租市場的租賃形式有兩種，一種是依靠傳統(tǒng)中介公司如鏈家進(jìn)行短期租住，但一般鏈家房源均為1年以上的長租房，所以房客很難通過這種途徑解決住宿問題。

另外一種就是短租平臺介入，在海量房源基礎(chǔ)上開通中長租功能，房客直接在平臺預(yù)訂的新模式。例如國內(nèi)首家開通此功能的木鳥短租，用戶在線上咨詢交易，平臺擔(dān)保，節(jié)省時間和費(fèi)用。1月起租，租期靈活，拎包入住，填補(bǔ)市場新需求缺口，發(fā)展前景可觀。未來，這也許會成為短租平臺新的利潤增長點(diǎn)。

在精深挖掘租賃市場潛力的當(dāng)代，無論以上哪一種形式，都將隨著用戶消費(fèi)場景的深度解構(gòu)，國家財稅制度、法律法規(guī)等支持體系的逐漸完善，推動我國租賃市場產(chǎn)生更多創(chuàng)新與巨變，而這種推動力也必將使“人居有屋”的住房體系早日開花結(jié)果！

本文由 @春風(fēng)十里 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

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