公寓管理業(yè)務是公寓管理公司從業(yè)主手中收房，然后與業(yè)主簽訂長期合同和房屋委托協(xié)議，定期支付業(yè)主房租，與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介管理的租房業(yè)務有所不同。

近幾年來，在租房業(yè)務中，公寓業(yè)務算是一個“新面孔”。對租客而言，在租房時，無需和一房東、二房東打交道，接受公寓業(yè)務公司的標準化服務，極大程度地降低了“黑中介”、“假房源”、“不平等條約”、“隨意扣錢”等常見的租房困擾；對公寓業(yè)務公司來說，相對于之前僅僅幫房東、租客“牽線搭橋”的中介行為，現(xiàn)在從房東手里收房，集中規(guī)劃、集中運營，可以運營的地方有很多，利潤增長點也比之前更多了。

傳統(tǒng)租房業(yè)務和公寓管理業(yè)務的區(qū)別

從業(yè)務上看，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)中的租房業(yè)務，是業(yè)主將房源委托給中介，希望能幫自己把房子租出去，并約定好傭金金額。中介找到租客，租客和業(yè)主簽訂租房合同，中介任務完成，收取業(yè)主的傭金，可能還會收取租客的傭金。在這個過程中中介只是賺取傭金，最好的情況也不過是賺取兩份傭金。

而公寓管理業(yè)務是公寓管理公司從業(yè)主手中收房，和業(yè)主簽定長期（3~5年）合同和房屋委托協(xié)議，定期給業(yè)主支付房租。如果收的房子是毛坯房，他們還負責進行裝修，當然他們會以這個理由向業(yè)主爭取幾個月免租期。然后他們再通過廣告、宣傳等方式找到租客，和租客簽定租房合同，在這個過程中公寓管理公司自主定價，提供保潔、維修、管家服務。

在這個運營模式下公寓管理公司可以提供相應的服務，再加上自己管理房源運營成本增大，很多公寓管理公司開始探索新的利潤增長點。

常見的就是賺取房租的差價；還有就是以“有保潔”、“管家隨時服務”、“有維修”等賣點收取房租之外的服務費；套路再深一些的就是通過代繳水電費或安裝“智能水電表”來賺取水電費的差價；套路最深的莫過于通過資本的運作，公寓管理公司在不告知危害的情況下讓租客背上“租客貸”，將租客和房子作為自己的“資產(chǎn)”，抵押給銀行，空手套白狼進行套現(xiàn)。一旦資金鏈斷裂，業(yè)主收不到租金要趕人，租客住不了房子還要繼續(xù)還貸款，容易引發(fā)巨大的社會矛盾。

公寓管理業(yè)務分析

公寓管理業(yè)務的模式主要有兩類：包租模式和輕托管模式。

包租模式即公寓管理公司和業(yè)主簽訂長期合約，獲得房子的全權(quán)管理權(quán)，定期支付給業(yè)主租金。公寓管理公司拿到房子后，進行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置。這種屬于重資產(chǎn)業(yè)務。

輕托管模式下，公寓管理公司在收房時和業(yè)主簽的合同是多是一年的短期合同，公寓方不對房屋進行裝修和配置，只是提供帶看、維修、保潔等管家服務。當然也是定期向業(yè)主打款。

自如的兩種不同托管模式

此外還有一些公司在探索一些“更輕”的輕托管模式。在這種模式下，大多數(shù)業(yè)務和輕托管模式相同，公寓管理公司提供托管服務。最大的不同是在向業(yè)主支付租金是，前兩種模式是向業(yè)主支付約定好不變的租金，盈利和風險都是公寓管理公司自己承擔。但在這種“超輕托管模式”下，公寓管理公司和業(yè)主共同承擔市場風險：當市場行情好的時候，公寓管理公司向業(yè)主支付更高的租金；當市場行情不好時，向業(yè)主支付稍低一些的租金。同時公寓管理公司也運營智能門鎖和智能水電表，以此來從租客方賺取差價。但由于這種模式屬于試點模式，所以在之后不多做分析。

在收房時，公寓類型主要有兩種：集中式公寓和分散式公寓。

集中式公寓也可稱為“獨棟公寓”。一棟樓里大部分樓層都是該品牌的公寓，按套出租，戶型一致、裝修風格一致、配套一致，集中運營也比較方便。一般來說，集中式公寓的配置更好，有的樓棟甚至會有健身房、游泳池，且服務也比較規(guī)范。當然，這類公寓的租金也較高，主要面向收入較高、注重生活質(zhì)量的用戶群體。

集中式公寓-朗詩寓

分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房時，不向集中式公寓，能夠向特定的對象集中收房，分散式公寓主要是向單個業(yè)主進行收房，收房效率低，也無法集中運營。但是分散式公寓的成本壓力、資金要求小得多，所以很多公寓管理公司的業(yè)務主要是分散式公寓。大部分分散式公寓價格并不是很高，只是比普通租房貴一些服務費，所以分散式公寓的用戶范圍更廣一些，主要是那些收入尚可、不想為租房而操心的人群。

公寓管理業(yè)務流程

整個業(yè)務過程，管家通過各種渠道，找到有托管意愿的業(yè)主，將房源信息和業(yè)主合同信息錄入到系統(tǒng)中。當房源信息完善后，可將系統(tǒng)里的房源推廣到租客端。

租客可查找房源，聯(lián)系管家，進行看房預定。當租客有租房意向，即可預訂房源，隨后進行簽約。

管家將租客的預定或簽約錄入系統(tǒng)，在系統(tǒng)中房源變成“已出租”狀態(tài)。在租客租住過程中，需要租客按期支付賬單。租客進行退組、換房、續(xù)租操作時，管家會在系統(tǒng)里會進行相應的操作，房態(tài)也會隨之變化。

而在業(yè)主結(jié)束合作時，該房源也從系統(tǒng)中變?yōu)闊o效。

產(chǎn)品架構(gòu)

在進行公寓管理業(yè)務中，需要使用到的產(chǎn)品主要是下面幾個：PC端的公寓管理系統(tǒng)、經(jīng)紀人的移動辦公App、面向C端的租客端找房App、C端小程序。

公寓管理系統(tǒng)是所有公司員工信息、房客源信息、業(yè)務信息和財務信息的集合。

管理層在系統(tǒng)內(nèi)管理員工信息和權(quán)限，對各項業(yè)務和財務進行審批，查看公司整體狀況。

管家要在系統(tǒng)內(nèi)錄入房源、客源、合同和賬單，在系統(tǒng)內(nèi)進行業(yè)務操作（維修等），或?qū)⒕€下業(yè)務動作（帶看、合同等）記錄到系統(tǒng)。

財務人員可以在系統(tǒng)中進行查賬、對賬操作。

每一個角色都需要在系統(tǒng)里進行操作，所以系統(tǒng)里的模塊、功能、數(shù)據(jù)表格、內(nèi)在邏輯都比較復雜。

經(jīng)紀人移動端則是考慮移動辦公的場景，將電腦系統(tǒng)上的功能有選擇地做到移動端上。對經(jīng)紀人來說，需要考慮經(jīng)紀人外出的常見操作，添加房源、錄入帶看、添加預定、添加合同等；而對管理層來說，移動辦公最主要的操作是各種審批操作和業(yè)務數(shù)據(jù)的展示。老板能夠隨時隨地關注公司昨日、今日的業(yè)務數(shù)據(jù)。

而租客移動端則是面對租客，讓租客能夠找房，并通過聯(lián)系管家、預約帶看進行實地看房。在租客入住后，可在租客端查看自己的租約、賬單，還可進行支付賬單、申請退房、申請轉(zhuǎn)租、申請維修等操作。

巴樂兔“生活”模塊

管理系統(tǒng)、經(jīng)紀人移動端、租客移動端這三個產(chǎn)品端的業(yè)務都是圍繞著公寓業(yè)務進行的，它們之間的操作、信息、流程、邏輯都存在關聯(lián)。所以在進行產(chǎn)品設計時，需要仔細梳理、仔細考慮其聯(lián)動性。

運營策略

公寓業(yè)務相對于傳統(tǒng)中介業(yè)務的一個重要區(qū)別就是：當公寓管理公司自己擁有房源時，便于統(tǒng)一管理，同時也方便進行統(tǒng)一運營。

由于用戶是C端用戶，再加上主要用戶群體是大城市的年輕人。這類群體也是互聯(lián)網(wǎng)最活躍的用戶群體，所以公寓管理公司在運營時，主要以在各類平臺上投放廣告、微信裂變等活動為主。

以自如為例，自如穩(wěn)定且持續(xù)地在微博投放廣告，既有微博開屏頁，又有具體的廣告博。此外，自如還通過“轉(zhuǎn)發(fā)贏優(yōu)惠”等方式，促進用戶自發(fā)傳播，達到“社交裂變”的效果。

除了對租客進行運營，自如還對業(yè)主進行宣傳。針對業(yè)主的廣告形式主要是各個小區(qū)的電梯廣告，宣傳的重點是“房子交給自如托管省心省力”。

投放廣告只是一方面，一些公寓管理公司還會尋求和小區(qū)物業(yè)的合作。因為小區(qū)物業(yè)作為和業(yè)主接觸最緊密的人，最了解房子的空置狀態(tài)、業(yè)主的出租意愿等。當物業(yè)向業(yè)主重點推薦哪一家的公寓管理公司，業(yè)主一看對方開出的租金和各項條件都還不錯，就很容易將房子托管出去。對公寓管理公司而言，這種渠道收到的房源比較集中，數(shù)量也比較多，是一個比較方便的獲取房源的渠道。

總結(jié)

相對于傳統(tǒng)的租房中介業(yè)務，公寓管理業(yè)務是一個比較新的業(yè)務。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)業(yè)務還有一個將線下業(yè)務逐步轉(zhuǎn)為線上的過程，例如線下合同逐漸轉(zhuǎn)為電子合同、賬務操作也逐漸地轉(zhuǎn)為線上操作。而公寓管理業(yè)務在發(fā)展時，相對應的第三方服務已經(jīng)非常成熟，所以在系統(tǒng)中，非常自然地就使用最新的服務，例如：電子簽約、在線支付、智能設備等功能。所以對于租客、業(yè)主、管家這三方用戶而言，公寓管理業(yè)務是一個非常電子化的業(yè)務和體驗。

當公寓管理市場的進入者越來越多，未來公寓管理業(yè)務的競爭趨勢更集中在用戶服務和體驗上。誰能給用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務、更舒適的體驗，誰就有可能在這市場上獲得立足之地。

當然如何在成本和利潤中平衡，這需要公司方自己去探索更穩(wěn)定的商業(yè)模式。

#專欄作家#

異彩，微信公眾號：一只蝸牛慢慢跑，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。從事房產(chǎn)管理系統(tǒng)的產(chǎn)品工作，關注To C產(chǎn)品的交互設計、運營、結(jié)構(gòu)設計和商業(yè)模式。在成為一名優(yōu)秀的產(chǎn)品人的路上努力前行。

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