如何解讀因業(yè)務(wù)差異而產(chǎn)生的設(shè)計(jì)差異？這篇文章里，作者嘗試從相對(duì)宏觀的角度，來探討電商零售行業(yè)與房產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)差異以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異，感興趣的同學(xué)，不妨來看看。

不同行業(yè)，因?yàn)槭圪u商品本身的特征不同，導(dǎo)致業(yè)務(wù)表現(xiàn)出很大的差異。

然而，業(yè)務(wù)的本質(zhì)是一致的，都是生產(chǎn)商品并將商品以合適的渠道賣給消費(fèi)者，從而獲取利潤(rùn)。

本文嘗試從整體的宏觀角度對(duì)比電商零售行業(yè)與房產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)差異以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異。

由于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)所限，文中有分析不到位的地方，還盼各位看官指正。

一、電商與房產(chǎn)的業(yè)務(wù)差異

1. 電商業(yè)務(wù)

電商是零售行業(yè)的延伸，打開淘寶和京東可以看到玲瑯滿足的商品，我們使用這些產(chǎn)品的時(shí)候，可能沒意識(shí)到背后是一個(gè)怎樣復(fù)雜的業(yè)務(wù)支撐。下文我們依次從企劃管理、供應(yīng)鏈、核算損益平衡三個(gè)階段來認(rèn)識(shí)電商業(yè)務(wù)。

1）企劃管理

企劃管理就是協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外資源，制定企業(yè)要投入資源做的事情。

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零售行業(yè)的第一步就是進(jìn)行品牌定位和品類戰(zhàn)略規(guī)劃，就是確定賣什么，賣幾種產(chǎn)品，每種產(chǎn)品品類的角色定位和目標(biāo)是什么？比如，有的品類是核心品牌象征，主要作用是吸引用戶。有的品類毛利潤(rùn)豐厚，主要用來盈利。等等。

不同的品類要有明確的目標(biāo)指向性，要能科學(xué)組合，提高產(chǎn)品的利潤(rùn)。

2）供應(yīng)鏈

企劃管理確定生產(chǎn)的產(chǎn)品和數(shù)量后，就需要投入生產(chǎn)。生產(chǎn)就是將各種原材料通過生產(chǎn)加工變成可銷售產(chǎn)品的過程。

商品的生產(chǎn)過程涉及到很多的企業(yè)，從原料到最終的成品會(huì)經(jīng)過很多的企業(yè)鏈條，這個(gè)企業(yè)鏈條就是供應(yīng)鏈。

供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)企業(yè)合作的價(jià)值傳遞鏈條。整個(gè)鏈條鏈接了供應(yīng)商、用戶、銷售渠道等，可以通過物流、資金流、信息流的貫通讓產(chǎn)品在鏈條上流通，從而給鏈條相關(guān)的企業(yè)帶來收益。

供應(yīng)鏈從采購(gòu)開始的，涉及采購(gòu)管理、進(jìn)銷存、物流配送三大職能流程。

由于銷售側(cè)的需求的無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，會(huì)有極大的波動(dòng)性和偶然性，所以采購(gòu)、庫(kù)存管理一直處于動(dòng)態(tài)變化中。

如果銷售需求旺盛，庫(kù)存不足，可能導(dǎo)致貨物無法及時(shí)供應(yīng)上。反之，如果銷售需求不旺盛，而庫(kù)存太多，又會(huì)占用企業(yè)的太多資金，影響企業(yè)的靈活經(jīng)營(yíng)。

3）核算損益平衡

企業(yè)制定的生產(chǎn)銷售計(jì)劃往往是根據(jù)上一年的經(jīng)驗(yàn)制定的，企業(yè)通過供應(yīng)鏈實(shí)際運(yùn)作的掌控，通過成本收益核算損益平衡，再?zèng)Q定下一年的計(jì)劃。

2. 房產(chǎn)行業(yè)

房產(chǎn)與零售在大的階段劃分上也可以劃分成企劃管理、供應(yīng)鏈、核算損益平衡三個(gè)階段，但是兩者又有較大的差異，本文著重對(duì)比兩者的異同。

1）企劃管理

房產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)商拿地開始也是要規(guī)劃這塊地皮的目標(biāo)客戶群，規(guī)劃品類定位。比如這塊地是全部用來開發(fā)別墅還是高層、小高層、公寓等。這不同的品類直接決定了，面向的客戶群的特征差異。

2）供應(yīng)鏈

房產(chǎn)從拿地開始施工到房產(chǎn)建好，也需要采購(gòu)、進(jìn)銷存、物流三大流程。也需要供應(yīng)鏈企業(yè)的支撐，但是房產(chǎn)的供應(yīng)鏈與零售商的產(chǎn)業(yè)鏈有以下差異：

商品之間的關(guān)聯(lián)性不同：

零售的商品可以單獨(dú)賣出，A用戶購(gòu)買的商品與B用戶購(gòu)買的商品，沒有依賴關(guān)系，兩者是相互獨(dú)立的。房產(chǎn)則不同，AB用戶雖然也是單獨(dú)購(gòu)買房產(chǎn)，但是各個(gè)用戶之間有共享的公區(qū)，所以只能小區(qū)項(xiàng)目完全的完工，才算完成產(chǎn)品最終的功能交付。如果小區(qū)里有部分房產(chǎn)未完工 那么整個(gè)小區(qū)的業(yè)主都會(huì)受到影響。所以房產(chǎn)銷售的是具有強(qiáng)依賴性的整體。

商品數(shù)量調(diào)整靈活性不同：

零售的商品會(huì)隨著市場(chǎng)的變化，根據(jù)銷售部門拿到的訂單，會(huì)要求采購(gòu)、調(diào)撥等增加庫(kù)存或減少庫(kù)存。房產(chǎn)項(xiàng)目則不同，某塊地皮一旦規(guī)劃好房產(chǎn)品類和數(shù)量是無法更改的，比如800套別墅，3000套高層，這些庫(kù)存一旦確定好是無法更改的，是不可能根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)隨時(shí)調(diào)整的。

庫(kù)存資金占用的靈活性：

某地皮規(guī)劃的房產(chǎn)數(shù)量一旦被審批確定，庫(kù)存就是固定的，按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，只有封頂?shù)姆孔硬拍茴A(yù)售，那么在房子封頂預(yù)售之前的投入就是最低的資金占用池。只能在房源封頂后，隨著房源的賣出才能開始減少資金占用，回籠資金，所以房企的資金占用率比零售是要高很多的。

3）核算損益平衡

對(duì)于開發(fā)商也是通過成本收益核算損益平衡，決定下一個(gè)項(xiàng)目采取什么樣的運(yùn)營(yíng)策略。這點(diǎn)是一致的，零售產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)策略是以某個(gè)時(shí)間段為參照調(diào)整的，而房產(chǎn)一般都是以項(xiàng)目為參照調(diào)整的。

現(xiàn)在很多房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)停滯，就是因?yàn)殚_發(fā)商的資金鏈被過多占用又無法獲取廉價(jià)資金回血，導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)無法持續(xù)投入。

二、電商與房產(chǎn)的產(chǎn)品模塊差異

通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)零售產(chǎn)品和房產(chǎn)的銷售，都需要根據(jù)業(yè)務(wù)特征搭建一套產(chǎn)品框架，這些包括商品中心、促銷系統(tǒng)、庫(kù)存系統(tǒng)、物流系統(tǒng)、采購(gòu)管理、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)WMS、訂單系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)、支付系統(tǒng)等。

本文以這些系統(tǒng)框架為基礎(chǔ)對(duì)比電商、房產(chǎn)兩個(gè)業(yè)務(wù)在各系統(tǒng)上的部分大差異。

1. 商品中心

商品中心是記錄商品信息、管理商品的功能模塊，下文從以下角度做對(duì)比。

1）商品來源

電商商品：新商品來源都是企業(yè)生產(chǎn)的，需要對(duì)接供應(yīng)商。閑置物品來源是個(gè)人，這個(gè)市場(chǎng)較小。目前企業(yè)的電商產(chǎn)品最多的都是企業(yè)生產(chǎn)的新商品而非個(gè)人的閑置物品。

房產(chǎn)商品：新房都是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并提供。二手房的買賣和出租來源更多都是個(gè)人業(yè)主，當(dāng)然也有企業(yè)。

對(duì)接個(gè)人和對(duì)接企業(yè)的差異決定了商品中心模塊的產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異。

2）商品庫(kù)存

電商商品：電商產(chǎn)品一般會(huì)直接儲(chǔ)存庫(kù)存，建立庫(kù)存管理系統(tǒng)，庫(kù)存管理是內(nèi)部管理。

房產(chǎn)商品：對(duì)于二手房的買賣，由于巨長(zhǎng)的交易鏈條和交易費(fèi)用的存在，不會(huì)出現(xiàn)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)公司屯庫(kù)存的場(chǎng)景。因此庫(kù)存的管理是開放式的，庫(kù)存是否存在需要經(jīng)常維護(hù)，需要經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常與業(yè)主保持聯(lián)絡(luò)，了解業(yè)主當(dāng)前的賣房意愿和賣房訴求，以及是否已在其他公司成交。

3）商品分類

電商商品是可以在網(wǎng)絡(luò)上銷售的商品的總稱，房產(chǎn)原則上也是電商商品的一種。

電商商品的種類劃分非常豐富，一般可以做到三到四個(gè)層級(jí)，房產(chǎn)的分類一般都是一級(jí)屬性，屬性劃分簡(jiǎn)單。

4）商品物流

電商商品一般是都是可以移動(dòng)的商品，都有物流的管理。房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)不存在物流的場(chǎng)景。

5）商品推薦

電商產(chǎn)品：可以基于用戶的購(gòu)買行為和用戶畫像推薦同類型用戶喜歡的產(chǎn)品，由于商品價(jià)值小，且商品本身就代表了部分價(jià)值取向，可以推薦其他商品。且由于數(shù)據(jù)更齊全，大數(shù)據(jù)可以更好的發(fā)揮作用。

房產(chǎn)商品：用戶對(duì)房產(chǎn)的周邊環(huán)境、學(xué)區(qū)情況、小區(qū)環(huán)境、未來升值空間、區(qū)域界面等問題的要求直接決定了是否會(huì)購(gòu)買該房產(chǎn)，而這些信息是無法數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，因此很難用大數(shù)據(jù)的方式推薦房產(chǎn)，更多的還是需要依賴經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)。

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6）商品評(píng)價(jià)

商品評(píng)價(jià)一個(gè)重要作用就是讓用戶在購(gòu)買后，對(duì)商品、服務(wù)、物流等相關(guān)信息的感受寫出來，為其他用戶提供購(gòu)買決策，減少購(gòu)物成本。

由于房產(chǎn)的交易頻率很低，對(duì)于二手房買賣，每個(gè)房產(chǎn)都是獨(dú)立的SKU，不可能相同位置的房產(chǎn)有多個(gè)庫(kù)存，用戶最后成交的房產(chǎn)大概率也不是在系統(tǒng)上看到的那一套，所以商品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)對(duì)具體的房產(chǎn)營(yíng)銷意義不大，基本無法構(gòu)成決策建議。

雖然對(duì)商品的評(píng)價(jià)沒有意義，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的評(píng)價(jià)還是有價(jià)值的。

2. 促銷系統(tǒng)

促銷常見的是商家采用的運(yùn)營(yíng)手段，如果是二手房買賣，由于賣方是個(gè)人不是商家，不會(huì)有促銷手段，更多是線下的議價(jià)妥協(xié)。

對(duì)于租房而言，雖然出租方一般不會(huì)舉辦促銷活動(dòng)，但是平臺(tái)方為了提高平臺(tái)的拉新，會(huì)使用這種方式促進(jìn)成交。如天貓好房就曾使用該方式引導(dǎo)客戶線上支付租金。

3. 庫(kù)存系統(tǒng)

電商企業(yè)的庫(kù)存系統(tǒng)會(huì)設(shè)計(jì)銷售層、調(diào)度層、倉(cāng)庫(kù)層。

• 銷售層是面向前端用戶，保證不能超賣。需要管理庫(kù)存的可售、鎖定、已售等流程，這點(diǎn)房源管理系統(tǒng)也會(huì)存在也需要對(duì)房源的銷售進(jìn)度，根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)管理庫(kù)存。
• 調(diào)度層是訂單的分配中心，將訂單轉(zhuǎn)化為發(fā)貨單，按照調(diào)度規(guī)則決定哪些SKU由哪個(gè)倉(cāng)庫(kù)發(fā)貨。房產(chǎn)不存在發(fā)貨的問題所以沒有調(diào)度層的業(yè)務(wù)邏輯。
• 倉(cāng)庫(kù)層是庫(kù)存對(duì)應(yīng)的實(shí)物庫(kù)存，出庫(kù)入庫(kù)盤點(diǎn)都會(huì)引起倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存的變動(dòng)。同樣房產(chǎn)也沒有倉(cāng)庫(kù)的概念。

庫(kù)存的管理在電商和房產(chǎn)管理系統(tǒng)中都是存在的。

電商系統(tǒng)的庫(kù)存增減是在銷售處、調(diào)度層、倉(cāng)庫(kù)層之間流轉(zhuǎn)。房源系統(tǒng)秩序在銷售處控制，但是房源成交訂單的鏈路更長(zhǎng)，中間產(chǎn)生反復(fù)的節(jié)點(diǎn)更多。

4. 物流管理

電商商品一般都有對(duì)應(yīng)的物流管理，房源管理沒有物流管理。

5. 采購(gòu)管理

在電商企業(yè)中，采購(gòu)管理是根據(jù)企業(yè)對(duì)商品的需求，確定何時(shí)采購(gòu)、向誰采購(gòu)、以什么價(jià)格采購(gòu)，以及何時(shí)收貨等采購(gòu)事務(wù)。

在房產(chǎn)企業(yè)中，一般分為開發(fā)商直銷和代理商加盟分銷的模式，不存在采購(gòu)的問題，但是與供貨商即開發(fā)商的合作是存在的。

6. 供應(yīng)商管理

無論電商的采購(gòu)還是開發(fā)商的合作都需要對(duì)供應(yīng)商的管理，包括貨源管理、后續(xù)傭金的追回等等，區(qū)別是電商產(chǎn)品一般都是先采購(gòu)即先付錢將商品放到自己的庫(kù)存，然后再開始銷售。

而房產(chǎn)系統(tǒng)僅是先拿到代理和分銷的協(xié)議就可以帶客戶看房，在開發(fā)商或代理商的監(jiān)管下完成大定簽約就可以追索傭金。

這種采購(gòu)流程的差異本質(zhì)還是因?yàn)榉慨a(chǎn)是大宗商品，企業(yè)不可能占用這么大筆的資金先采購(gòu)入庫(kù)，并且電商產(chǎn)品相同的商品的價(jià)格在同一時(shí)期基本是一樣的，而房產(chǎn)都是一房一價(jià)。

7. 倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)VMS

倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)出庫(kù)、入庫(kù)以及倉(cāng)庫(kù)內(nèi)部的管理，是電商支撐系統(tǒng)中，唯一需要軟硬件結(jié)合的系統(tǒng)。在房產(chǎn)管理系統(tǒng)中不使用該系統(tǒng)。

8. 訂單系統(tǒng)

訂單系統(tǒng)是電商體系的核心，有了訂單才有業(yè)績(jī)和盈利，才能談發(fā)展和夢(mèng)想。

訂單中包含商品、優(yōu)惠、用戶、收貨信息、支付信息等一系列的訂單實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。

電商中的訂單一般都會(huì)是購(gòu)買方直接挑選商品后直接線上下單，下單后商品的校驗(yàn)和發(fā)貨流程。由于訂單可能會(huì)包括多個(gè)商品和各種營(yíng)銷活動(dòng)贈(zèng)品等，會(huì)有訂單拆分合并、優(yōu)惠分配等流程場(chǎng)景。

房產(chǎn)由于是大件商品，很多影響商品購(gòu)買決策的信息都是線下獲得的，所以大部分的場(chǎng)景都不是線上直接生成的訂單和支付。一般都是案場(chǎng)服務(wù)人員線下協(xié)助簽單，并協(xié)助完成付款的。并且房產(chǎn)的訂單要經(jīng)過代理商或開發(fā)商內(nèi)部各機(jī)構(gòu)內(nèi)部審批評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，路徑相對(duì)要長(zhǎng)很多。

購(gòu)物車的概念在電商系統(tǒng)中十分常見，因?yàn)樗婢邷悊?、促銷、收藏的功能，而房產(chǎn)購(gòu)買沒有這種場(chǎng)景所以房產(chǎn)系統(tǒng)中基本沒有這種功能的設(shè)計(jì)。

9. 會(huì)員系統(tǒng)

電商平臺(tái)和房產(chǎn)購(gòu)買平臺(tái)對(duì)購(gòu)買客戶的意義差別很大，電商平臺(tái)上因?yàn)樯唐返姆N類豐富，一般都會(huì)涵蓋一般的衣服、食物等對(duì)普通生活的覆蓋面更廣，所以用戶的粘度更高，建立起完善的會(huì)員系統(tǒng)可以更清晰建立用戶的行為畫像從而推薦更多商品，產(chǎn)生更多購(gòu)買需求。

房產(chǎn)平臺(tái)比如貝殼，就是專業(yè)提供房源信息的，普通人的購(gòu)房需求只是在特定的時(shí)間段會(huì)有購(gòu)房的需求，并且使用的頻率很低，并且用戶無法在平臺(tái)上完成交易閉環(huán)，所以就無法對(duì)用戶多維度的建立用戶畫像，那么會(huì)員體系可以起到的作用十分有限。

不過在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常作業(yè)系統(tǒng)中，對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立起會(huì)員系統(tǒng)是有意義的，因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人日常的工作都在這個(gè)平臺(tái)上，平臺(tái)的依賴性高，訪問頻率高，這個(gè)平臺(tái)上的會(huì)員系統(tǒng)可以激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人更充分的使用系統(tǒng)完成日常作業(yè)，最終帶來更多的成交。

10. 支付系統(tǒng)

支付系統(tǒng)是指管理支付數(shù)據(jù)，調(diào)用第三方支付平臺(tái)接口，記錄支付信息，支付對(duì)賬，提供支付服務(wù)和資金清算的系統(tǒng)。這在電商和房產(chǎn)系統(tǒng)都是需要的，區(qū)別是電商系統(tǒng)中是用戶直接在APP上就可以喚起支付并完成支付。

房產(chǎn)系統(tǒng)中都是服務(wù)人員協(xié)助創(chuàng)建訂單后提供的支付入口。