無論是2016年熱播的電視劇《歡樂頌》還是此前的情景劇《愛情公寓》，演繹的都是年輕人在品牌公寓里過著豐富而體面的小日子。近年來，品牌公寓由小眾的海歸高管下沉到相對(duì)大眾化的白領(lǐng)人群，是消費(fèi)升級(jí)的典型產(chǎn)物，對(duì)于愿意以工資的三分之一用來交房租的白領(lǐng)來說，從群租房過渡到品牌公寓再買房，是相對(duì)理想的遷徙路線。

7月初，58集團(tuán)CEO姚勁波在中國(guó)品牌公寓高峰論壇上表示:“根據(jù)58同城的數(shù)據(jù)，中國(guó)的房屋空置率超過25%，保守估計(jì)，未來中國(guó)會(huì)有20%的人租住在有標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的品牌公寓。”其言外之意是， 長(zhǎng)租已變成一個(gè)存量市場(chǎng)，開發(fā)商暫未出售或自持的房子、業(yè)主用來投資的房源等，很多都會(huì)被專業(yè)的租賃團(tuán)隊(duì)打包為公寓產(chǎn)品出租。另據(jù)58集團(tuán)《租房行業(yè)研究調(diào)查報(bào)告》顯示，全國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模早在2013年已達(dá)2.5萬億元，并正處于指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)的初期階段。旺盛的消費(fèi)需求、相對(duì)充足的貨源，再加上購(gòu)租并舉的宏觀政策導(dǎo)向，使得長(zhǎng)租公寓成為繼房地產(chǎn)之后的國(guó)內(nèi)又一個(gè)萬億級(jí)市場(chǎng)。

近兩年，風(fēng)險(xiǎn)投資投放在長(zhǎng)租公寓上的項(xiàng)目有20余個(gè)，總投資規(guī)模達(dá)40億元人民幣，目前在運(yùn)營(yíng)的品牌公寓融資多在天使輪、A輪和B輪，魔方公寓在C輪融資近3億美金。當(dāng)前品牌公寓的房源大體可分為租用零散業(yè)主房源或整租整棟物業(yè)，以及自建或收購(gòu)整棟物業(yè)，這與職業(yè)房東（小B房源經(jīng)營(yíng)者）的性質(zhì)有些相似，只是在規(guī)模、管理、服務(wù)能力方面存在差距。

品牌公寓能玩多大，取決于能否找到合適的SaaS

公寓租賃業(yè)務(wù)其實(shí)是苦活、臟活、累活、雜活，從房源收集及評(píng)估到簽訂租借合同（一般公寓與業(yè)主前長(zhǎng)租期限為6年左右），從對(duì)房源進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)及裝修（一般新房長(zhǎng)租需設(shè)計(jì)，業(yè)主房源須改裝）到線上線下的營(yíng)銷與推廣，再到公寓日常的物業(yè)服務(wù)、租客管理等全流程，庶務(wù)龐雜、事無巨細(xì)，絕非小型職業(yè)房東的工作量所能比擬。

一些房源較多的品牌公寓公司，如自如、青客、優(yōu)客逸家等都組織技術(shù)人員定制內(nèi)部的全流程系統(tǒng)，類似于酒店業(yè)使用的PMS（Property Management System，酒店管理系統(tǒng)）；更多的公寓管理公司是使用免費(fèi)或收費(fèi)的公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS（Software-as-a-Service，軟件即服務(wù)）系統(tǒng)，如好好租、公寓管家、寓小二等，但都未能形成較大的使用規(guī)模和明顯趨勢(shì)，究其原因，適用性不足是這些SaaS系統(tǒng)普遍面臨的主要問題。

做公寓管理SaaS全業(yè)務(wù)流程的節(jié)點(diǎn)達(dá)上百個(gè)，并且標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品要滿足各個(gè)不同公寓的經(jīng)營(yíng)狀況，因而產(chǎn)品經(jīng)理既要把線下業(yè)務(wù)場(chǎng)景用清晰的產(chǎn)品邏輯梳理出來，又要保證產(chǎn)品的路徑清晰和“傻瓜式”操作體驗(yàn)，目前既懂公寓業(yè)務(wù)，又懂產(chǎn)品設(shè)計(jì)的跨界人才極度稀缺，市面上實(shí)用的SaaS非常難得。

好用的SaaS要解決公寓公司最關(guān)切的財(cái)務(wù)、房源、合同等業(yè)務(wù)上的痛點(diǎn)。比如在財(cái)務(wù)管理方面，能否線上催租，為業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)賬、墊付和攤派水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)以及網(wǎng)費(fèi)、保潔費(fèi)、維修費(fèi)，返退押金等；在租務(wù)管理方面，要對(duì)集中式與分布式房源、租客整租還是合租進(jìn)行拆分，需對(duì)合同約定的押付方式及租客身份信息快速登記和查詢，租客的入駐時(shí)間、交租時(shí)間、到期時(shí)間等數(shù)據(jù)，更需要進(jìn)行詳細(xì)登記以及快捷查詢、處理。

針對(duì)SaaS1.0階段主要使用 PC版而非移動(dòng)端、大多簡(jiǎn)單還原線下業(yè)務(wù)而沒有主次、標(biāo)準(zhǔn)SaaS系統(tǒng)與既有的公寓PMS之間未打通、缺乏流量入口和展銷平臺(tái)等問題，房總管的公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS系統(tǒng)功能齊備、流程清晰，不僅打通供需兩端，為B端房源提供用戶版交易平臺(tái)的流量入口，且完全基于移動(dòng)端進(jìn)行操作，既降低了操作門檻，更擴(kuò)展性地支持職業(yè)房東與品牌公寓以短視頻、直播等形式上傳房源信息，在SaaS系統(tǒng)中實(shí)時(shí)進(jìn)行內(nèi)部管控和對(duì)外展銷。2.0階段的SaaS系統(tǒng)，將幫助公寓管理公司逐步規(guī)范化管理、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、平臺(tái)化銷售，成為公寓運(yùn)營(yíng)的標(biāo)配。

為何公寓市場(chǎng)至今缺乏一個(gè)交易平臺(tái)？

筆者李星曾分析，在C端（個(gè)體房東）的非標(biāo)準(zhǔn)房源上，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)與傳統(tǒng)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)分別壟斷了流量和房源，讓租客難以擺脫糟糕的租房體驗(yàn)。有鑒于此，為了避免房屋損壞或倒手轉(zhuǎn)租等風(fēng)險(xiǎn)，在責(zé)、權(quán)、利上更加清晰，越來越多的業(yè)主會(huì)把房源交給職業(yè)房東團(tuán)隊(duì)或品牌公寓公司長(zhǎng)期打理。事實(shí)上，品牌公寓是具備較高標(biāo)準(zhǔn)化的房源，裝修賣相好、服務(wù)到位；以購(gòu)買力旺盛的80后、90后為租房主力的消費(fèi)群體，更愿意選擇品質(zhì)更有保證的公寓；移動(dòng)端租房大宗消費(fèi)及支付氛圍臻于成熟。但目前各個(gè)品牌公寓依然各自為戰(zhàn)，至今沒有出現(xiàn)一個(gè)類似“天貓”模式的電商交易平臺(tái)。

長(zhǎng)期以來，無論是個(gè)體房東、中介公司還是職業(yè)房東，大都依賴58的信息平臺(tái)導(dǎo)流并付費(fèi)置頂。58同城就是看準(zhǔn)了房源大B化發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)布了“1到N+”戰(zhàn)略，明確把“房產(chǎn)”，主要是長(zhǎng)租的品牌公寓作為裝修（土巴兔）、家政（58到家）、消費(fèi)金融（58金融）流量閉環(huán)的“火車頭”，筆者在北京看到“58品牌館”、“租房節(jié)”等樓宇廣告已全面開打。不難窺探出58集團(tuán)試圖借助品牌公寓崛起風(fēng)口，從信息平臺(tái)向交易平臺(tái)轉(zhuǎn)型，最終打通房產(chǎn)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的急切。但58集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在房源信息及租客的流量上，弱點(diǎn)則是缺乏公寓租賃業(yè)務(wù)SaaS平臺(tái)以連接品牌公寓公司進(jìn)駐，這直接制約了品牌公寓的房源批量導(dǎo)入。

與此路徑不同的是，房總管通過公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房源的錄入、查詢、統(tǒng)計(jì)、提醒、員工限權(quán)、營(yíng)銷展示、交易支付、消費(fèi)金融等一體化，既支持上傳離散式職業(yè)房東房源，又支持超大型、分布式、多管理層級(jí)的品牌公寓進(jìn)駐；在交易端，租客可以挑選品牌公寓（類似天貓模式），也可以直租C端房源（類似淘寶模式），形成了后端的SaaS公寓租賃業(yè)務(wù)平臺(tái)與前端B2C+C2C交易平臺(tái)的混編模式，看來房總管的野心是要做出一個(gè)“房屋租賃業(yè)的阿里巴巴”。

此外，魔方金服與青客公寓、水滴公寓、未來域等長(zhǎng)租白領(lǐng)品牌公寓戰(zhàn)略合作，以“租約證券化”的方式為公寓公司籌集資，投資人可享有最高10%左右的年化收益。不過平臺(tái)仍得倚靠公寓租賃SaaS系統(tǒng)才能監(jiān)測(cè)到公寓的盈虧狀況，近兩年很多試圖直接以房產(chǎn)金融切入品牌公寓市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)，也都在悶著頭研發(fā)SaaS。

“SaaS+交易平臺(tái)”迎來大風(fēng)口，得SaaS者得天下

從公寓租賃業(yè)務(wù)SaaS在品牌公寓市場(chǎng)扮演的關(guān)鍵角色上，可以對(duì)“企業(yè)服務(wù)”（To B市場(chǎng)）以管窺豹：

• SaaS不是去某個(gè)項(xiàng)目定制一套系統(tǒng)，而是行業(yè)內(nèi)通用、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)；
• SaaS為B端用戶做好服務(wù)，租賃業(yè)務(wù)SaaS是為職業(yè)房東（小客戶）和品牌公寓（大客戶）服務(wù)的，目的是為了提升管理效率，降低人力、物力成本；
• SaaS優(yōu)勢(shì)在于無需專人維護(hù)，系統(tǒng)（基于云服務(wù)）自動(dòng)升級(jí)，且有大數(shù)據(jù)技術(shù)支撐；
• To B與To C并非不相干的領(lǐng)域，而是一個(gè)密切聯(lián)動(dòng)的系統(tǒng)，最終都要為C端用戶傳遞價(jià)值。

在公寓租賃市場(chǎng)，只有SaaS系統(tǒng)沒有交易平臺(tái)，后端商品上傳了沒有銷售，還得去58刷帖或者自建App導(dǎo)流；而只有交易平臺(tái)，沒有SaaS系統(tǒng)，大量的真實(shí)出租房源的供給也就成了問題。

從電商的維度來審視“SaaS+交易平臺(tái)”的價(jià)值，阿里巴巴先前的中國(guó)黃頁、1688等是做To B業(yè)務(wù)，由于解決不了賣家銷售的問題，不得不起用淘寶交易平臺(tái)；再組建數(shù)千名地推人員在江浙福建廣東一帶拉服裝、鞋帽等廠家進(jìn)駐阿里巴巴的SaaS系統(tǒng)中上傳商品，商家后臺(tái)的SaaS中還可以進(jìn)行出庫單管理、物流配送管理、財(cái)務(wù)管理及支付明細(xì)（后逐步成為支付寶）、客戶溝通管理（后開發(fā)出阿里旺旺）、評(píng)價(jià)管理、流量數(shù)據(jù)分析、營(yíng)銷推廣（從淘寶直通車到如今的阿里媽媽）等全產(chǎn)業(yè)鏈管理。

而當(dāng)前的品牌公寓市場(chǎng)主要的大B貨源端的變現(xiàn)渠道各不相同：

• 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)型租房O2O，如鏈家旗下的自如友家、自如寓，我愛我家旗下的相寓，主要依靠網(wǎng)站和App導(dǎo)流；
• 風(fēng)投看中的潛力股互聯(lián)網(wǎng)品牌公寓如魔方公寓、蘑菇公寓、青客等主要自建商城；
• 地產(chǎn)開發(fā)商自建公寓如泊寓、保利世貿(mào)公寓，是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的延伸；
• 連鎖快捷酒店涉足公寓業(yè)態(tài)，如珀濤酒店的窩趣輕社區(qū)、如家的逗號(hào)公寓，為短租酒店業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。

筆者不禁要問，既然這些品牌公寓在價(jià)格、裝修、配置上已屬于“標(biāo)品”了，為何不運(yùn)用統(tǒng)一的SaaS系統(tǒng)進(jìn)行公寓租賃業(yè)務(wù)管理呢？！只有通過SaaS才能激活公寓管理中的房源、設(shè)計(jì)、裝修、租務(wù)、財(cái)務(wù)、支付、消費(fèi)金融（租客分期貸、品牌公寓裝修貸）等供應(yīng)鏈，并且同步進(jìn)行出貨和展銷。租客在前端交易平臺(tái)中出租了一套房，在后端就會(huì)自動(dòng)下架一套房源，從而改變了目前互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)普遍存在“虛假房源”信息泛濫問題。

如同天貓品牌館一樣，基于SaaS+交易平臺(tái)，各個(gè)公寓可以獲得品牌曝光、開旗艦店完整上傳公寓標(biāo)品；用戶在平臺(tái)依據(jù)地段、價(jià)格、品牌風(fēng)格等維度搜索房源；而業(yè)主也更放心把更多的房源交由有知名度的品牌公寓公司打理。一旦SaaS與交易端打通，公寓方除了提升成交率以外，還可以利用平臺(tái)數(shù)據(jù)隨時(shí)調(diào)整出租價(jià)格、組織促銷活動(dòng)，并根據(jù)用戶偏好優(yōu)化出租公寓產(chǎn)品，為特殊人群做細(xì)分的品牌公寓。平臺(tái)方的盈利模式則與電商模式大體相似，并依據(jù)租賃大數(shù)據(jù)，提供裝修、搬家、保潔、保姆、金融等長(zhǎng)尾服務(wù)。

不能否認(rèn)的是，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)屬于重資產(chǎn)投入、現(xiàn)金回流周期相對(duì)較長(zhǎng)，目前實(shí)現(xiàn)盈利的品牌公寓企業(yè)還很少。萬事俱備，只欠東風(fēng)，整個(gè)行業(yè)若想駛向快車道，必須依托互聯(lián)網(wǎng)的力量，一方面運(yùn)營(yíng)SaaS系統(tǒng)等提升公寓租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)水平，另一方面亟需公寓領(lǐng)域交易平臺(tái)出現(xiàn)，二者互聯(lián)互通才會(huì)最終帶來的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的多贏與騰飛。

#專欄作家#

李星，公眾號(hào)lixingo2o，個(gè)人微信winddiffer，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。專注于家庭生活消費(fèi)O2O研究，關(guān)注消費(fèi)升級(jí)與互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

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