長租公寓從2017被冠為元年，再到2018集體爆倉，一時間被創(chuàng)投圈和媒體戲稱為“最短命風口”，長租公寓究竟怎么了？問題究竟出現(xiàn)在哪里？作者總結(jié)出4點原因。

距8月份杭州鼎家公寓暴雷不足兩月，又一家長租公寓資金鏈被爆斷裂。

據(jù)爆料：近日，上海寓見公寓3萬戶租戶在其租賃合同正常履約期間，被房東突然上門趕人，理由是債務方寓見資產(chǎn)管理（上海）有限公司不再支付房租。

此時，這場由資金鏈斷裂引發(fā)的暴雷事件將牽扯出三場官司，分別是：寓見和房東、寓見和租客、寓見和銀行。

與鼎家暴雷不同的是：寓見在長租公寓領域的影響力更為顯著，在全國數(shù)十萬大大小小的運營商中綜合排名是第七位左右。

行業(yè)老大哥都暴雷了，無論在業(yè)內(nèi)，民生，還是政府層面負面影響力是不容小覷的。而長租公寓從2017被冠為元年，再到2018集體爆倉，一時間被創(chuàng)投圈和媒體戲稱為“最短命風口”。

長租公寓究竟怎么了？問題究竟出現(xiàn)在哪里？

筆者總結(jié)了以下幾點：

一、素質(zhì)偏低，普遍欠缺風控意識和管理能力

但凡暴雷的公寓，創(chuàng)始人以及核心團隊均是互聯(lián)網(wǎng)和中介出身。互聯(lián)網(wǎng)思維不能主導傳統(tǒng)行業(yè)長租公寓，在暴雷事件頻出之后將成為共識，并影響著新老從業(yè)者。

另一個最大的問題就是中介背景，絕大多數(shù)中介的出身有什么特點和共性？

一是受教育程度低，二是做事無下限，三是缺乏眼界。當然也有優(yōu)點，比如膽子大。在改革開放時期，一大批靠膽子吃飯的人成功了，但今天只靠膽子就不行了。

比如你忽悠租客簽貸款合同，透支他們一年的租金拿來擴張，但由于你素質(zhì)低沒有風控意識，更沒有風控能力，無節(jié)制的擴張，暴雷不是遲早的事嗎？

在這次系列的暴雷事件中，有兩類公寓從來不出事，至少目前沒有：一個是酒店出身，一個是房地產(chǎn)出身。

強在哪里？

酒店強在精細化的運營管理，房地產(chǎn)強在資金鏈的風控，尤其是房地產(chǎn)出身的，動輒上千億的負債，也不出事，長租公寓幾千萬，幾個億的資金就暴雷了。

二、本身是微利行業(yè)，運營方普遍急功近利

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的?！?月19日，SOHO中國董事長潘石屹直言不諱的講出了這個觀點，他認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%~6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

真實的回報率其實沒這么低，但也不會太高，普遍在10%-15%這個區(qū)間，前提條件是你有控制成本的能力，和精細化運營的能力。

而且你已經(jīng)達到一定規(guī)模，業(yè)務發(fā)展相對平穩(wěn)，否則回報率就會一直是負的。長租公寓目前的回報率幾乎都是負的，因為是重資產(chǎn)行業(yè)，回報率在拿房成本面前簡直九牛一毛。

而行業(yè)內(nèi)還有一個致命的問題就是：幾乎所有運營商都把它當成互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在做。

但凡是暴雷的可以看看他們的創(chuàng)始人背景：之前不是做互聯(lián)網(wǎng)的，就是做中介的。

互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者素質(zhì)本身是很高的，問題是：互聯(lián)網(wǎng)思維只能輔助長租公寓，不能把它當成核心戰(zhàn)略，因為長租公寓是地道的傳統(tǒng)行業(yè)，如果違背這個定律，暴雷是遲早的事。

另外，還有一個有趣的現(xiàn)象：影響力比較大的暴雷事件均有雷軍的投資，而雷軍是互聯(lián)網(wǎng)思維的提出者。這些暴雷的公寓怎么用互聯(lián)網(wǎng)思維主導行業(yè)的？

無外乎是以各種手段融資，（包括套路租戶被簽租金貸）和快速拿房。這個套路在長租公寓行不通的，長租公寓是一個很特殊的慢行業(yè)，往往需要二三十年的積累才能盈利，用互聯(lián)網(wǎng)思維把這個行業(yè)的成型周期壓縮到兩三年，有點天方夜譚了。

三、裝修成本無形被攤，做產(chǎn)品卻不回歸本質(zhì)

做任何行業(yè)都要回歸到行業(yè)的本質(zhì)，長租公寓的本質(zhì)是什么？

住乎公寓托管認為有兩點：一是產(chǎn)品，二是精細化的運營。

其中產(chǎn)品和運營之間的關系是：產(chǎn)品是1，運營是后面的0，產(chǎn)品這個1寫完，后面的0才有價值，現(xiàn)在這個1出問題了，后面的0無從談起，上面提到運營商以高出市場價20%-40％的價格拿房，直接攤薄了產(chǎn)品的裝修成本。

這里我們仔細算一下長租公寓的成本賬：除了5%的稅費，獲取房源幾乎占據(jù)了近50%的成本，裝修及家具成本約占20%，電器耗材采買約占10%，運營及門店人力成本占據(jù)15%左右。

而在這些成本之中，對出租率和溢價率起到?jīng)Q定性的除了地段這一人力不可控因素之外，就是裝修成本——而運營商以高出市場價20%到40%的拿房風格，間接決定了產(chǎn)品的最終形態(tài)會大打折扣，這與注重顏值又注重內(nèi)容的九零后背道而馳，最終結(jié)果就是出租率無法提升，繼而是運營商的資金鏈斷裂。

四、擴張饑不擇食，運營入不敷出

在胡景暉曝光房租暴漲內(nèi)幕的系列事件中，一位自稱是天通苑房東的網(wǎng)友，曾在網(wǎng)上發(fā)過一個名叫“資本盯上租房，要吸干年輕人的血”的帖子。

他寫道：自己擁有一套120平方米的三居室，出租時預期價位在7500元一個月，而后引來自如和蛋殼公寓的爭搶，兩家中介公司相繼抬價之后，房子以10800元托給了蛋殼公寓。

也就是說：運營方的拿房成本普遍高出正常價格的20%到40%。

運營方的錢從哪里來？

一是私募股權投資基金，二就是讓公寓暴雷的租金貸。

運營商拿資本的錢，租金貸的錢高價跑馬圈地，大肆揮霍。

這樣做只會有三個結(jié)果：

1. 等承接到大批物業(yè)，工程很大幾率會出問題，至少現(xiàn)在是這樣的，絕大多數(shù)工程會延期，少則一兩個月，多則一年。這樣算成本，那些拿房越多的公寓暴雷幾率越大。
2. 人力、運營又需要大批的資金，眾所周知：長租公寓是人力密集型產(chǎn)業(yè)，又是精細化運營產(chǎn)業(yè)，這是核心所在，如果你拿投資人的錢，透支了租戶一年租金做租金貸的錢拿來瘋狂擴張，是不是無形中攤薄了人力支出和做精細化運營的投資？這是不是本末倒置了？
3. 等裝修好，招租期又要面臨空置率過高的普遍難題。因為運營商搶房一定會有鬼樓，就是租戶不買賬的產(chǎn)品。你拿的項目越多，鬼樓出現(xiàn)的就越多，因為長租公寓是新興行業(yè)，市場本身就沒有歷史也沒有經(jīng)驗供運營商參考，而這些空置的每一間房子，運營商每個月都要給房東交租金的。按照這樣的形勢，誰拿房越快，資金鏈斷的越快，暴雷的幾率就越大。

五、長租公寓有沒有未來？

筆者認為，看一個行業(yè)有沒有將來，一定要看供需。供需看是剛需，次要需求還是偽需求。有需才有供。

從供需角度來看，長租公寓為何突然成為群雄逐鹿的香餑餑，這得益于十八大提出的房住不炒，租售同權方針。

其次是龐大的市場空間：剛畢業(yè)的年輕人到大城市工作創(chuàng)業(yè)，他們得租房子住，是絕對的剛需。另外，相當一部分九零后并不打算買房，租房將是他們唯一的選擇，這點也說明供需強烈。

另外一點，幾家公寓暴雷，不能證明整個行業(yè)不行，目前為止，全國大大小小有數(shù)萬公寓運營商，暴雷者不足1％，所以沒必要跟風唱衰整個行業(yè)。

專注于做公寓托管的住乎有一組數(shù)據(jù)顯示：

中國目前的租賃市場GMV（成交總額）為1.3萬億元，預計到2030年將達到4.6萬億元，龍頭公司管理規(guī)模將超100萬間。

在供需推動、政策利好的驅(qū)動下，截至目前一線城市集中式長租公寓品牌數(shù)量合計已有400多家，共分為開發(fā)商背景、中介背景、酒店背景和創(chuàng)業(yè)類四類。

其中開發(fā)商和酒店背景潛力巨大：一是管理能力強，二是風控意識強，三是資金充裕。

中介類和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)類將很難生存：一是素質(zhì)低，這里指風控和管理，二是互聯(lián)網(wǎng)思維在長租公寓這塊新大陸上水土不服，但也并不代表沒有機會。隨著技術的推陳出新，新模式出來攪局也是很難說的。

#專欄作家#

秦汗青，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)品經(jīng)理，《美的遠見：產(chǎn)品心理學》作者。社交3.0創(chuàng)業(yè)實踐者，對社交、硬件創(chuàng)業(yè)有著濃厚興趣，愛好科技與純文學領域的寫作。公眾號：sulunte321

本文由 @秦汗青 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

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