本篇文章介紹了物業(yè)管理系統(tǒng)中收費(fèi)項(xiàng)目的劃分情況，并且將計(jì)費(fèi)模型進(jìn)行了系統(tǒng)地梳理，希望借此能夠增加大家對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)中計(jì)費(fèi)方式的認(rèn)識(shí)。

之前做物業(yè)系統(tǒng)的時(shí)候，有一塊收費(fèi)系統(tǒng)，這里的內(nèi)容不少，乍接觸的人不太好下手，而且里面坑比較多，就把我的一些思路和遇到的問題做一些整理，分享一下，希望能給需要的人一些啟發(fā)。

一、收費(fèi)項(xiàng)目劃分

物業(yè)收費(fèi)中系統(tǒng)中最重要、最基礎(chǔ)的一塊內(nèi)容就是計(jì)費(fèi)，而且要計(jì)得對(duì)，計(jì)得準(zhǔn)。這部分有問題，那所有的都白忙乎。

在此之前要先搞清楚，系統(tǒng)要對(duì)哪些內(nèi)容進(jìn)行計(jì)費(fèi)管理，即收費(fèi)項(xiàng)目的管理和設(shè)置。

我們先看幾個(gè)例子，來了解下什么是收費(fèi)項(xiàng)目：

這里只是舉了幾個(gè)例子，至于物業(yè)收費(fèi)中的項(xiàng)目有哪些，取決于各省市的物業(yè)收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)部門也會(huì)有明確的收費(fèi)指導(dǎo)，有興趣的可以查閱下相關(guān)資料。

但至少我們可以了解到以下幾點(diǎn)：

• 收費(fèi)項(xiàng)目是有多級(jí)分類的；
• 每個(gè)收費(fèi)細(xì)項(xiàng)可以對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
• 有些費(fèi)用是按照平米收的，有些是按照數(shù)量計(jì)算的；
• 部分費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目類型也有所不同；

我這里梳理了部分常見的物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容，列了個(gè)表，根據(jù)這個(gè)表，看下彼此之間有什么共同點(diǎn)是可以抽象出來的。

雖然各地、各個(gè)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，但卻有大體的規(guī)則和原理是相通的。

我們需要抽取出能夠讓系統(tǒng)完成的事情，解放人的雙手和時(shí)間，讓系統(tǒng)最大的程度的能夠覆蓋和解決所有的情況。

合理劃分收費(fèi)項(xiàng)目是基于業(yè)務(wù)的管理和統(tǒng)計(jì)需要，基本上這樣整理完成之后，基本的項(xiàng)目劃分思路也就比較清晰了，關(guān)于收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置建議設(shè)置兩級(jí)結(jié)構(gòu)就可以了：

1. 第一級(jí)作為收費(fèi)大類（比如管理類、特約服務(wù)類、常規(guī)服務(wù)類等等）；
2. 第二級(jí)作為細(xì)分的收費(fèi)科目（比如物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)等等）。

一方面可以滿足按照不同維度的統(tǒng)計(jì)，另一方面初期維護(hù)和設(shè)置的時(shí)候不至于過于繁瑣和細(xì)碎。

如果說還有物業(yè)費(fèi)下面還有更細(xì)的，比如：高層低層費(fèi)用等等，其實(shí)這些可以作為單獨(dú)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)就好，未必要在類目上劃分的那么細(xì)。

同一個(gè)收費(fèi)科目下面可以關(guān)聯(lián)多個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，留給用戶自定義即可。

另外就是類別、科目的劃分我們只需要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上支持即可，至于具體用戶如何定義各個(gè)分類和名稱，我們就沒必要過多的關(guān)心了。

二、計(jì)費(fèi)模型梳理

那么收費(fèi)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和思路理清楚之后，我們來看下計(jì)費(fèi)模型，之前我們也看到了那么多的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)要求，分別也有很多劃分方式：

• 從業(yè)務(wù)類型上可以劃分：管理收費(fèi)、能耗費(fèi)用、基礎(chǔ)服務(wù)、有償服務(wù)、其他類等等；
• 從計(jì)費(fèi)周期上可以劃分：周期性計(jì)費(fèi)、單次計(jì)費(fèi)；
• 從計(jì)量依據(jù)上可以劃分：面積、數(shù)量、儀表、戶、車等等；
• 從計(jì)量性質(zhì)上可以劃分：按固定量、按使用量、按需求量；
• 從計(jì)量方式上可以劃分：常規(guī)儀表類、公攤儀表類、非儀表類；
• 從計(jì)價(jià)行式上可以劃分：按單位計(jì)價(jià)、按固定金額計(jì)價(jià)、按階梯計(jì)價(jià)。

以哪種維度設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)模型更為合理和簡(jiǎn)單呢 ？我認(rèn)為至少應(yīng)該滿足以下幾點(diǎn)：

1. 規(guī)則設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單明了，便于別人理解；
2. 規(guī)則之間不能有沖突和交叉，防止計(jì)費(fèi)邏輯的混亂；
3. 保持一定的靈活性，有可擴(kuò)展的空間，不能規(guī)定的太死；
4. 計(jì)費(fèi)模型足夠簡(jiǎn)單，流程足夠簡(jiǎn)短，降低系統(tǒng)的復(fù)雜度。

關(guān)于計(jì)費(fèi)模型的設(shè)計(jì)，我們重新對(duì)上面表格內(nèi)容進(jìn)行了組織和整理，見下表：

我這里將物業(yè)中常見的收費(fèi)歸納為兩類計(jì)費(fèi)形式：循環(huán)性的周期計(jì)費(fèi)和獨(dú)立的一次性計(jì)費(fèi)。

1. 循環(huán)的周期性計(jì)費(fèi)方式

典型的比如物業(yè)費(fèi)，一般是固定金額的按月/按季/按年這樣收取，一般情況金額不會(huì)發(fā)生變化，這種類型的收費(fèi)最適合于系統(tǒng)自動(dòng)處理，基于規(guī)則的一致性，能夠完全或者大部分取代人力的工作，由系統(tǒng)功能完成。

2. 單次計(jì)費(fèi)方式

比如：某些工本費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等等，針對(duì)某一項(xiàng)內(nèi)容或者服務(wù)，一次性收取一筆費(fèi)用，收取的費(fèi)用根據(jù)數(shù)量、人員、面積、時(shí)間等不同的計(jì)量單位而有所不同。

而這種計(jì)費(fèi)由于受限于實(shí)際的情況，需要一些人為的干涉，系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上即使是在必不可少的環(huán)節(jié)也要盡量減少人工操作。這樣的話可以很好的區(qū)分系統(tǒng)和人的工作邊界在哪里，系統(tǒng)要做的不費(fèi)人力，人要參與控制的系統(tǒng)不過度設(shè)計(jì)。

要讓系統(tǒng)比較智能的代替人工作，那就需要給出一套計(jì)費(fèi)公式，初步有四種可能的方式：

（1）單位單價(jià)：只有一個(gè)單位單價(jià)，實(shí)際收取費(fèi)用需要通過某幾個(gè)計(jì)算變量實(shí)時(shí)計(jì)算的，比如：xx元/平方米，需要根據(jù)單位面積單價(jià)*房屋面積計(jì)算生成。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)依次大概為1.00元/平方米/月、0.75元/平方米/月、0.5元/平方米/月、0.35元/平方米/月（已包含稅費(fèi)）。浮動(dòng)幅度在20%上下合法有效，但是每個(gè)地方的收取標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)差異，具體的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)要按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局公布。

（2）固定總價(jià)：只是一個(gè)確定的價(jià)格，不需要通過單價(jià)計(jì)算，比如房租500元/月。

（3）階梯價(jià)格：通常是針對(duì)水電費(fèi)，按照階梯價(jià)計(jì)算的費(fèi)用，超出部分有不同的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們的個(gè)稅其實(shí)也是這樣。

（4）自定義：預(yù)留支持自定義的方式，便于用戶根據(jù)情況自行調(diào)整。

（計(jì)費(fèi)模型原型示意）

周期計(jì)費(fèi)和單次計(jì)費(fèi)的區(qū)別只是在出賬周期，周期計(jì)費(fèi)確定了出賬周期之后，自動(dòng)算費(fèi)并按照周期出賬，單次計(jì)費(fèi)需要人工確定必要的計(jì)量數(shù)據(jù)完成計(jì)費(fèi)。

這里只能算作是一個(gè)初步模型，需要進(jìn)一步去驗(yàn)證和完善，我這里不做深入了。

這里要說明一點(diǎn)的是：適用期間，因?yàn)橛行﹥r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是有可能發(fā)生變化的，基于物價(jià)調(diào)整的情況，或者根據(jù)用戶的生命周期不同，適用的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，所以要預(yù)留下標(biāo)準(zhǔn)有效執(zhí)行的時(shí)間范圍。

那有沒有發(fā)現(xiàn)少了個(gè)環(huán)節(jié)呢？關(guān)于計(jì)費(fèi)的數(shù)據(jù)源從哪來?比如，既然是周期性記賬，物業(yè)費(fèi)中必要的面積變量從哪來？如果有儀表數(shù)據(jù)，我們的表讀數(shù)如何計(jì)入系統(tǒng)？這些數(shù)據(jù)在系統(tǒng)流程中哪個(gè)環(huán)節(jié)生效？

其實(shí)說白了，我們上面的過程其實(shí)是相當(dāng)于確定單價(jià)和通過規(guī)則的過程，在收費(fèi)規(guī)則中，單價(jià)都是已知的，要計(jì)算總價(jià)其實(shí)是要看（單價(jià)*數(shù)量），這個(gè)數(shù)量廣義上來說，可能是面積大小、用量多少等等。

這就需要我們針對(duì)創(chuàng)建的計(jì)費(fèi)模型綁定具體的數(shù)量數(shù)據(jù)源，考慮有幾種數(shù)據(jù)來源：

• 房間：建筑面積、使用面積、公攤面積等等，根據(jù)已有房屋信息中的數(shù)據(jù)自動(dòng)獲取，自動(dòng)生成費(fèi)用；
• 儀表：水表、電表、燃?xì)獗?、公共電表、公共水表等等，根?jù)輸入的儀表用量，生成費(fèi)用；
• 無：針對(duì)沒有確定的數(shù)據(jù)計(jì)量，單次收費(fèi)的情況，需要收費(fèi)過程中人工確認(rèn)數(shù)量的。

（數(shù)據(jù)綁定示意）

這里是一個(gè)單獨(dú)的綁定數(shù)據(jù)源的環(huán)節(jié)，當(dāng)然也可以考慮將數(shù)據(jù)源的綁定和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)融合到一起，也可以后置進(jìn)行批量操作，我這就不給具體的界面了。

三、標(biāo)準(zhǔn)綁定

通過計(jì)費(fèi)模型制定了具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，接下來就該考慮誰應(yīng)用這些標(biāo)準(zhǔn)。

比如，我們前面圖中所列的：高層、低層、底商的物業(yè)費(fèi)是不同的，這時(shí)候我們需要把不同的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與這些高層、低層、底商的房間分別進(jìn)行關(guān)聯(lián)，以便于按照各自的標(biāo)準(zhǔn)生效。

綁定計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候需要考慮足夠靈活和簡(jiǎn)單，比如可以支持按樓棟綁定，可以支持按單元綁定，可以支持按樓層綁定，也可以支持按單個(gè)對(duì)象綁定等等，修改也是同樣。

給個(gè)簡(jiǎn)單的示意吧，就不多做介紹了：

（標(biāo)準(zhǔn)綁定示意）

四、總結(jié)

最后，簡(jiǎn)單總結(jié)下，我這里思路上是按照這三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的：

其中著重介紹了前兩個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)該可以對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)中計(jì)費(fèi)方式的設(shè)計(jì)有一些初步的認(rèn)識(shí)。

畢竟這里只是介紹了一些基本的思路，具體的頁面設(shè)計(jì)、交互和功能流程，尚還有很多需要仔細(xì)推敲的地方，有興趣的可以自己琢磨下。

作者：Colin，公眾號(hào)：頗有微詞（poyouweici），我的記憶不好，但我會(huì)寫字。

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