一邊是不斷涌入的人群，另一邊是居高不下的房?jī)r(jià)，未來(lái)的這些精英城市，諸如北上廣、津杭武成等，究竟該用什么法子來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的“人才升級(jí)”及優(yōu)化城市基因呢？

就在“誰(shuí)拉高了房?jī)r(jià)”的全民質(zhì)疑聲中，各地政府均開(kāi)始施展“十八般武藝”來(lái)平抑房?jī)r(jià)，中央也明確發(fā)聲提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“住房不炒”。然而，依然未能解決“高房?jī)r(jià)”問(wèn)題，反而這把火還蔓延到了租房領(lǐng)域。

8月22日，遠(yuǎn)在杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓宣布破產(chǎn)，約有4000戶(hù)租客受損，宛如一道驚雷將租房問(wèn)題拉入了公眾視野。接著，自如、蛋殼、相寓等長(zhǎng)租公寓紛紛遭到媒體輿論堵截，民眾紛紛質(zhì)疑這些第三方中介是拉高租房?jī)r(jià)格的劊子手。

然而，筆者卻認(rèn)為，這是一個(gè)城市進(jìn)化不可避免的問(wèn)題。一邊是不斷涌入的人群，另一邊是居高不下的房?jī)r(jià)，未來(lái)的這些精英城市，諸如北上廣、津杭武成等，究竟該用什么法子來(lái)實(shí)現(xiàn)城市的“人才升級(jí)”及優(yōu)化城市基因呢？

長(zhǎng)租公寓，不過(guò)是這些精英城市實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰這一叢林法則的推手而已。

一、長(zhǎng)租公寓的“三重罪”

中國(guó)目前有約2.4億的流動(dòng)人口、近2億的單身人口數(shù)量，龐大的流動(dòng)人口和單身人士對(duì)住房的剛需使得房屋租賃市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的潛能。長(zhǎng)租市場(chǎng)因有著較好地服務(wù)水平，往往備受精英人士的歡迎。

通過(guò)中介平臺(tái)租住長(zhǎng)租公寓，租客要付出的租金高出正常價(jià)格許多，大多租客都明白這個(gè)道理。但是，這最后租金究竟高出正常價(jià)格多少呢？

長(zhǎng)租公寓若出租率達(dá)不到95%，則會(huì)處于一個(gè)虧損狀態(tài)。業(yè)內(nèi)通常采用的一個(gè)做法，與貸款公司合作，則能采用“押一付一”的方式，這樣既能降低首付，減輕了一次性付款的壓力?？雌饋?lái)于各方都有好處的事情，卻為何頻頻受到質(zhì)疑。

在筆者看來(lái)，長(zhǎng)租公寓還存在著以下“三重罪”：

第一，變房租為貸款，風(fēng)險(xiǎn)租客承擔(dān)。一般而言，租客需要因?yàn)橐粋€(gè)月的房租而欠下整年的錢(qián)。

第二，四輪服務(wù)變相加價(jià)。

• 第一輪是中介搶占搶占房源，2000元+500元=2500元；
• 第二輪按500元每套的利潤(rùn)，則給租客的價(jià)格為3000元；
• 第三輪若租客選擇分期，按照自如分期價(jià)格計(jì)算，第一年的用戶(hù)首付6151元，以后月付3350元，比第二輪的底租多出了350元每月；
• 第四輪第二年還要上調(diào)房租費(fèi)用。

第三，這些長(zhǎng)租公寓客觀上也在抬高周邊房?jī)r(jià)。市場(chǎng)房子基本被中介壟斷，經(jīng)過(guò)中介的四輪加價(jià)，周邊房子價(jià)格自然也就水漲船高。

長(zhǎng)租公寓給我們帶來(lái)的最大問(wèn)題則是拉高租房?jī)r(jià)格。然而，卻依然不乏買(mǎi)單者，譬如鼎家破產(chǎn)，竟有4000戶(hù)租戶(hù)受損，這也說(shuō)明大城市生活的實(shí)際成本，與中青年逃離這個(gè)城市的邊際成本還有一定的差距。

然而，這段差距究竟能維持多久？

二、逃離大城市的“邊際成本”

除了烏魯木齊，其他城市的人均月收入與每平米房?jī)r(jià)的差距懸殊較大，這種現(xiàn)象在北上廣深等一線城市更為明顯。譬如：深圳房子均價(jià)50494元，平均工資不足萬(wàn)元，差距5倍還多。

根據(jù)紅璞公寓甘偉曾公開(kāi)透露：公寓的底租成本占總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，還需每年攤銷(xiāo)15%~20%的裝修成本以及人工等成本。根據(jù)潘石屹的說(shuō)法：長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)只有1%左右，是個(gè)虧本的買(mǎi)賣(mài)。言下之意，房租太低，未來(lái)還將繼續(xù)漲房租。

查看了一下自如平臺(tái)的長(zhǎng)租公寓，深圳一居室最低均價(jià)在3000元左右每套，約占個(gè)人工資的1/3；而80平米的二居室各區(qū)最低均價(jià)在8000元左右，則幾近于一個(gè)人80%的工資。而根據(jù)58同城的租房顯示，對(duì)應(yīng)的同面積二居室最低價(jià)位則在5000元左右。很明顯，自如將整體公寓房?jī)r(jià)進(jìn)行了拉高。

同時(shí)也可看出，靠租房在深圳體面的安家，對(duì)普通的工薪階層而言壓力頗大。

以下是一張關(guān)于家庭資產(chǎn)配置的標(biāo)準(zhǔn)普爾圖，從財(cái)務(wù)的配置上大致可以窺見(jiàn)一生需要的一些花銷(xiāo)：

一般而言，這四個(gè)賬戶(hù)此消彼長(zhǎng)，當(dāng)用在短期消費(fèi)上的資金過(guò)多時(shí)，就會(huì)影響到其他方面的支出，進(jìn)而影響到生活的幸福指數(shù)。因此，當(dāng)租房開(kāi)支占據(jù)收入的大部分時(shí)，必然會(huì)造成“保命的錢(qián)”、“生錢(qián)的錢(qián)”以及“實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的錢(qián)”總額大大折扣，生存壓力和風(fēng)險(xiǎn)也將帶來(lái)情緒的焦慮。

而今年深圳的深圳租賃價(jià)格指數(shù)同比連漲11個(gè)月，平均上漲幅度超5%，而工資漲幅不足3%，加之近年來(lái)的國(guó)內(nèi)通貨膨脹率平均達(dá)到了6%~8%。一線城市工資的漲幅遠(yuǎn)低于房租和錢(qián)貶值的速度，這樣實(shí)際上是在降低生活品質(zhì)。

或許，累了倦了便會(huì)想著回家，而二三線城市也在做好擁抱的準(zhǔn)備。

三、無(wú)產(chǎn)青年被迫逃離大都市

近乎“天價(jià)”的房?jī)r(jià)對(duì)于那些從二三線城市流入小鎮(zhèn)精英青年而言，靠買(mǎi)房子定居一線城市是可望而不可及。

但大城市的各方面條件都優(yōu)越于二三線城市。2017年有人對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的簽約傾向進(jìn)行了調(diào)查，近70%的人選擇了北上廣深以及津杭成武等一線城市，二線城市的簽約率僅為19%，大部分精英人才更愿意住在大城市里。

然而，精英城市對(duì)在該城打拼多年的無(wú)產(chǎn)青年并沒(méi)有太過(guò)友好，這些大都市依然遵循著物競(jìng)天擇、優(yōu)勝劣汰的叢林法則，房子倒成了各城市間最好的優(yōu)化人才資源配置的手段。

人們都害怕會(huì)被標(biāo)簽化歧視，通過(guò)房子問(wèn)題倒逼這些“青年才俊”再度選擇城市，這倒讓人想起了美國(guó)這些年的一個(gè)“殘忍”地舉措：

2017年，《衛(wèi)報(bào)》曾用18個(gè)月，爬梳16個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)超過(guò)20000名流浪者，32420次從此地到他地的被逐之旅。

這項(xiàng)深度項(xiàng)目調(diào)查，講述了美國(guó)舊金山、紐約等大城市“嫌貧愛(ài)富”的巴士計(jì)劃，即為流浪者提供免費(fèi)的單程巴士車(chē)，通過(guò)將“問(wèn)題”運(yùn)往別處來(lái)減少城市流浪者的數(shù)量。

中國(guó)的房市政策調(diào)控似也有這種傾向，通過(guò)高房?jī)r(jià)的生存壓力，將不適于大城市精英生活的小鎮(zhèn)青年輸往二三線城市，從而補(bǔ)充二三線城市的人才儲(chǔ)備。

因此，一方面是初出茅廬的年輕人扎堆前往，另一方面是越來(lái)越多在大都市打拼的年輕人返回二三線城市。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：

逃離北上廣深的人群中，26~35歲、36~45歲這兩個(gè)年齡段的人最多，占到總?cè)巳旱?6.01%和77.21%。

而回來(lái)的這些人要么處在成家立業(yè)的黃金時(shí)期，要么是如日中天的事業(yè)出現(xiàn)瓶頸期時(shí)，也恰好佐證了來(lái)自于大都市精英的“被迫”情結(jié)。

四、靠房子，精英城市實(shí)現(xiàn)“血液凈化”

為什么說(shuō)長(zhǎng)租公寓房租問(wèn)題，是“精英城市”在遵循叢林法則進(jìn)行自我進(jìn)化？

因?yàn)槌朔孔诱{(diào)控，配套實(shí)施的還有每個(gè)城市的人才新政，至今還沒(méi)有哪個(gè)年代有將房子提升到如此分量的時(shí)候。

這主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1.? 一線城市的高房?jī)r(jià)成了第一檔分界線，又開(kāi)始借助租房進(jìn)行第二輪人才篩選

2017年7月，證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中指出：加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購(gòu)租并舉住房制度等內(nèi)容。

在政策的支持下，北上廣深等人口凈流入大省中的公租房、長(zhǎng)租房也迅速遍地開(kāi)花。根據(jù)普華永道的一份關(guān)于《長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)》的報(bào)告顯示：全國(guó)排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

但是政府的公租房政策亦是偏向于保護(hù)人才，譬如：深圳市的公租房申請(qǐng)條件將“杰出人才”和“領(lǐng)軍人才” 單獨(dú)列出來(lái)，通過(guò)住房補(bǔ)貼政策保護(hù)城市人才，尤其是高素質(zhì)新市民。

而長(zhǎng)租房通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的方式顯得更加簡(jiǎn)單直接，優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸納的是對(duì)生活質(zhì)量有追求的人，房?jī)r(jià)高于周邊小區(qū)，則淘汰掉了完全沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力的人，即追求生活品質(zhì)、又有一定的支付能力，這樣吸納的人至少是具有一定潛力的人才，可支配消費(fèi)的增長(zhǎng)速度也更快。

因此，長(zhǎng)租公寓做為品質(zhì)剛需房的替代品，其價(jià)格直接影響到精英這一階層市民的生活水平及實(shí)際可支配收入。不論是通過(guò)政府調(diào)控的手，還是市場(chǎng)篩選的方式，房屋租賃市場(chǎng)形成梯隊(duì)，最終的結(jié)果都是要么傾向于保護(hù)人才，“嫌貧愛(ài)富”。

2.? 二線城市直接通過(guò)調(diào)控購(gòu)房資格與房?jī)r(jià)，配套實(shí)施人才新政，以圖重塑城市的精英基因

時(shí)下，特色小鎮(zhèn)概念大火，“特色”二字開(kāi)始融入到城市整體規(guī)劃中，而特色之城構(gòu)建的前提便是特色人才，二線城市的發(fā)展動(dòng)向更是靠10%的精英來(lái)引導(dǎo)。

以長(zhǎng)沙為例：985、211高校的畢業(yè)生多流向了北上廣等一線城市，留在長(zhǎng)沙本地發(fā)展的不足10%。長(zhǎng)沙的人才造血就更需要向外引進(jìn)人才，尤其是接納一線城市的回流人群。因而在房?jī)r(jià)大漲的背景之下，通過(guò)調(diào)控購(gòu)房資格來(lái)控制長(zhǎng)沙的人才基因，將不適合的人群排除在外。

并且，通過(guò)《625人才新政》及百億資金扶持等配套措施，引進(jìn)和保護(hù)外來(lái)高素質(zhì)人才。

房子是外來(lái)人群融入城市的必備條件，而城市配套設(shè)施及資源則是能否留下人才的關(guān)鍵。顯然，近幾年一線城市的房?jī)r(jià)和租金在猛漲的情況下，二三線城市也在極力配合創(chuàng)造接納的氛圍。利用房子“一疏一堵”，通過(guò)人才優(yōu)待政策“一放一收”，于無(wú)聲中實(shí)現(xiàn)了各層次人才資源的地域流動(dòng)和再次分配，確實(shí)也是促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)有力舉措。

未來(lái)的精英城市，一定是人才的競(jìng)爭(zhēng)?？可蠞q的房?jī)r(jià)，在現(xiàn)有的人才資源池里加速淘汰不適合城市特征的人群，這是所有精英城市進(jìn)化的第一步。

接下來(lái)，該是長(zhǎng)租公寓等房產(chǎn)租賃中介揮舞大棒的時(shí)候了，他們將會(huì)利用房租這根“金箍棒”攪動(dòng)起第二波人才流動(dòng)的浪潮。

買(mǎi)不了房、租不起房的你，也該回家了。

作者：龍紅梅，瀟湘財(cái)經(jīng)（微信ID:XiaoxiangFin）：泛財(cái)經(jīng)新媒體，重點(diǎn)關(guān)注Fintech、區(qū)塊鏈、新經(jīng)濟(jì)等。 《財(cái)富生活》等多家雜志特約撰稿人。

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